Die EU-Sanierungspflicht in a Nutshell

EU-Sanierungspflicht: Was Eigentümer & Makler wissen müssen

Klimaneutralität bis 2050 – dazu soll auch die EU-Sanierungspflicht beitragen. Sie ist ein zentraler Bestandteil des European Green Deal (auch: europäischer Grüner Deal) der Europäischen Union. Das Projekt umfasst EU-weite Maßnahmen in den Bereichen Energie, Gebäude, Industrie und Mobilität.

Da Gebäude rund 40 % des Gebäudeenergieverbrauchs in der EU ausmachen, ist eine umfassende EU-Sanierungspflicht für Gebäude naheliegend, um das Ziel der Klimaneutralität erreichen zu können. Besonders im Fokus steht dabei die EU-Sanierungspflicht 2030, die vorsieht, dass die energetisch schlechtesten Gebäude bis dahin deutlich verbessert werden müssen.

In der Immobilienwirtschaft ist daher häufig die Rede von der EU-Gebäuderichtlinie zur Sanierungspflicht – offiziell bekannt als EU-Gebäuderichtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden (EPBD). Diese Richtlinie bildet den rechtlichen Rahmen für die Umsetzung nationaler Vorgaben, insbesondere im Hinblick auf die Sanierungspflicht von Immobilien mit hohem Energieverbrauch.

Was bedeutet das jedoch konkret, für welche Gebäude und Personen gilt die Richtlinie und was hat das mit dem Gebäudeenergiegesetz zu tun? All das lesen Sie hier.

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Was ist die EU-Sanierungspflicht?

Die umgangssprachlich sogenannte EU-Sanierungspflicht, ist streng genommen keine gesetzlich verankerte Pflicht zur Sanierung einzelner Gebäude – zumindest nicht in der Form, wie oft angenommen. Eine EU-Sanierungspflicht wurde zwar diskutiert, aber letztlich nicht in dieser Form umgesetzt. An ihre Stelle ist die EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden (EPBD) getreten (vgl. Gebäudeforum klimaneutral) – häufig auch als EU-Gebäuderichtlichnie Sanierungspflicht bekannt. Diese legt keine konkreten Maßnahmen für Sanierungen fest, sondern die Ziele zur Verbesserung der Energieeffizienz und deren Fristen. In Deutschland betrifft dies vor allem das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Richtlinie betrifft nicht nur Neubauten, sondern auch bestehende Immobilien – was besonders bei Altbauten für Diskussionen sorgt, da energetische Sanierungen hier oft technisch komplex und kostenintensiv sind.

Die EU-Mitgliedsstaaten sind dazu verpflichtet, die Vorgaben zur Sanierung bis Ende Mai 2026 in ihr nationales Recht zu überführen. Dazu gehören unter anderem:

• 2025: Eine einheitliche Skala für Energieeffizienzklassen bei Gebäuden in der EU von A bis G. In Deutschland gibt es bisher die Klassen A+ bis H.
• Bis 2027: Nichtwohngebäude / öffentliche Gebäude müssen Energieeffizienzklasse F aufweisen.
• Ab 2028: Öffentliche Neubauten sollen emissionsfrei sein.
• Bis 2030: Alle Gebäude mit den Energieklassen H, G und F sollen durch Sanierungen mindestens auf E gebracht werden – das betrifft viele Wohngebäude und ist Kern der EU-Sanierungspflicht für Hausbesitzer.
• Ab 2030: Alle Neubauten müssen emissionsfrei sein.
• Bis 2033: Bestandsgebäude müssen mindestens Energieeffizienzklasse D erreichen, womit die EU Sanierungspflicht für Altbauten vor große Herausforderungen stellt.

Zu diesem Zweck stellt die EU Fördermittel in Höhe von 150 Milliarden Euro bereit, um energetische Sanierungs- und Dämmmaßnahmen sowie die Umrüstung auf energieeffiziente Heizsysteme zu fördern. Mögliche Maßnahmen umfassen z. B. die Dämmung von Dächern und Wänden oder der Einbau von Solaranlagen und neuen Fenstern.

Gebäudeenergiegesetz Sanierungspflicht in Deutschland

Mit Blick auf die Gebäudeenergiesetz Sanierungspflicht sind in Deutschland rund 30 Millionen Immobilien betroffen, die bis spätestens 2033 überholt werden müssen. Gesetzlich geregelt wird dies hierzulande über das Gebäudeenergiegesetz (kurz: GEG), das bereits seit 2020 in Kraft ist. Die GEG Sanierungspflicht umfasst auch bereits Maßnahmen zur energetischen Sanierungspflicht in Deutschland: bei Altbauten, umfangreicheren Baumaßnahmen, Eigentümerwechsel und beim Heizungstausch.

Wie sieht es mit der Sanierungspflicht beim Hauskauf aus? Wer eine Bestandsimmobilie übernimmt, ist in vielen Fällen gesetzlich verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen – etwa die Dämmung oberster Geschossdecken oder den Austausch veralteter Heizkessel. Ausgenommen von dieser Regelung sind Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 1. Februar 2002 ununterbrochen bewohnt haben – außer im Falle umfangreicherer Maßnahmen (vgl. Verbraucherzentrale).

Was bedeutet die Sanierungspflicht konkret?

Die energetische Sanierungspflicht bedeutet, dass erstmal alle Eigentümer von älteren Gebäuden – auch gewerbliche Immobilien und Mehrfamilienhäuser – dazu verpflichtet sind, energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Besonders jene Bauten, die vor 1978 errichtet wurden und noch nicht umfassend energetisch saniert wurden, fallen in der Regel darunter. An dieser Stelle greift nämlich die Ausnahme des Stichtags.

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern stehen damit häufig vor umfangreichen Sanierungsmaßnahmen – etwa bei der Dämmung von Fassade oder Dach, beim Austausch veralteter Heizsysteme oder der Erneuerung von Fenstern. Die energetische Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser betrifft dabei nicht nur private Vermieter, sondern auch Wohnungsbaugesellschaften oder Eigentümergemeinschaften.

Führen Eigentümer jedoch umfangreichere Baumaßnahmen durch, bei denen mehr als 10 % eines Gebäudebauteils verändert werden, sind sie zur energetischen Sanierungs dieses Bauteils verpflichtet. Hierauf hat die Stichtag-Regelung keinen Einfluss. Wird zum Beispiel Fassade oder Dach erneuert und die Ausbesserung beträgt mehr als 10 %, greift die Sanierungspflicht.

Weiterhin sind neue Eigentümer einer bestehenden Immobilie, auch bei Erbschaft und Schenkung des Objekts, dazu verpflichtet, innerhalb von 24 Monaten nach Eintragung im Grundbuch die gesetzlichen Anforderungen umzusetzen. Aber auch hier gilt die Ausnahme: Haben die Erben oder Beschenkten die Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt, sind sie von der Pflicht befreit.

Sollte diesen Pflichten nicht nachgegangen werden, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

Welche Maßnahmen umfasst die energetische Sanierungspflicht?

Energetische Sanierungsmaßnahmen verpflichten Eigentümer, bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, um die energetische Qualität von Gebäuden zu verbessern und gesetzliche Vorgaben – insbesondere aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) – einzuhalten. Grundsätzlich lassen sich diese Maßnahmen in drei zentrale Bereiche gliedern (vgl. Verbraucherzentrale):

Checkliste: Energetische Sanierungsmaßnahmen gemäß GEG

1. Dämmung von oberster Geschossdecke und / oder Dach: Eine der zentralsten Sanierungspflichten ist die Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt ist, oder des Daches, wenn der Dachstuhl als Wohnfläche genutzt und beheizt wird. Um dem GEG zu entsprechen, muss die Dämmung gewisse Anforderungen erfüllen und U-Werte eingehalten werden.
2. Dämmung wasserführender Rohre: Um Wärmeverlust, insbesondere in Heizungskellern durch ungedämmte Warmwasserrohre und Armaturen, zu vermeiden, müssen wasserführende Rohre nach Vorgaben des GEG gedämmt werden.
3. GEG Sanierungspflicht Heizung: Auch im Rahmen eines Heizungstausches gibt es seit dem 01.01.2024 neue Regelungen. Demnach müssen vor allem Öl- und Gasheizungen ausgetauscht werden, die älter als 30 Jahre sind. Ausnahmen umfassen Niedertemperatur- und Brennwertkessel und solche, die nur für die Erzeugung von Warmwasser eingesetzt werden. Eine Pflicht, auf eine Heizung mit erneuerbaren Energien umzusteigen, gibt es noch nicht, allerdings wird dieser Wechsel mit Fördermitteln bezuschusst.

Bei der Sanierungspflicht im Rahmen von umfangreicheren Baumaßnahmen sieht das GEG vor, dass gewisse Bauteile saniert werden müssen, die zu mehr als 10 % erneuert werden. Dazu zählen Außenwände, Fenster und Außentüren, Dachflächen und Geschossdecken. Werden beispielsweise nur Putzschäden an der Fassade ausgebessert oder einzelne Ziegel auf dem Dach ausgetauscht, wird die Sanierungspflicht nicht ausgelöst – sofern diese unter 10 % liegen.

Welche Objekte sind von der Sanierungspflicht ausgenommen?

Einige Ausnahmen, bei denen energetische Sanierungsmaßnahmen nicht erforderlich sind, gibt es. Neben der Stichtag-Regelung fallen folgende Gebäudetypen aus der Sanierungspflicht heraus:

1. Denkmalgeschützte Gebäude: Für diese Immobilien gibt es abweichende energetische Anforderungen nach dem GEG, da Dämmungen in der Regel nicht ohne weiteres möglich sind. Stattdessen müssen Eigentümer andere Maßnahmen ergreifen, um die Energieeffizienz zu verbessern. In diesem Kontext wird häufig von der Sanierungspflicht EU Denkmalschutz gesprochen – auch wenn hier mehr Spielraum besteht als bei normalen Gebäuden.
2. Gebäude mit unzumutbaren Kosten: Sollten die erforderlichen Maßnahmen wirtschaftlich nicht vertretbar sein, entfällt die energetische Sanierungspflicht von Eigentumswohnungen. Dazu müssen sie jedoch nachweisen, dass die anfallenden Kosten in keinem angemessenen Verhältnis zum Nutzen, also den zu erwartenden Energieeinsparungen, oder zum Gebäudewert stehen. In diesem Fall greifen nach dem GEG Härtefallregelungen.
3. Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern: Dieser Gebäudetyp kann von der Sanierungspflicht ausgenommen sein, wenn es sich um Nebengebäude, wie beispielsweise Garagen, Schuppen oder Gartenhäuser handelt. Sehr kleine Wohngebäude oder Tiny Houses können ebenfalls unter bestimmten Bedingungen darunter fallen – aber nicht immer.

Trotz intensiver Diskussionen über die Eingriffsrechte des Staates gilt: Entgegen mancher Befürchtungen drohen im Zuge der EU-Sanierungspflicht keine Enteignungen. Weder private Hausbesitzer noch Eigentümergemeinschaften müssen befürchten, ihr Eigentum zu verlieren – die Vorgaben setzen auf schrittweise Sanierung und finanzielle Förderung statt auf Zwangsmaßnahmen.

Was die Sanierungspflicht für Makler bedeutet

Als Makler sind Sie vor allem Berater und Vermittler. Das gilt auch im Hinblick auf die Themen Energieeffizienz und energetische Sanierungspflicht. Daher ist es für Sie wichtig, genau diese Rolle einzunehmen. Was können Sie also tun, um Ihren Kunden beratend zur Seite zu stehen?

Bleiben Sie auf dem neuesten Stand

Informieren Sie sich regelmäßig zu neuen Gesetzen und halten Sie Ihr Wissen immer up to date – auch rund um die Themen Nachhaltigkeit, GEG und wie die EU-Sanierungspflicht Immobilien verändert. So stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Kunden korrekt beraten und keine veralteten Infos verbreiten. Wir haben Ihnen eine Leseliste für Makler mit nützlicher Lektüre zusammengestellt.

GEG-konforme Energieausweise

Stellen Sie sicher, dass Ihnen die Energieausweise bereits frühzeitig vorliegen. Prüfen Sie diese für Ihre Kunden auf Rechtsgültigkeit nach dem aktuellen GEG oder lassen Sie bei Bedarf neue erstellen. Wir empfehlen dafür unseren Partner energieausweis.de. Spätestens zur Besichtigung müssen Sie diesen vorweisen können.

Energierelevante Infos zur Immobilie

Prüfen Sie die Immobilie auf Herz und Nieren. Über Checklisten und Filter in onOffice enterprise sehen Sie sofort, welche Dokumente und Infos Ihnen noch fehlen, bzw. welche Immobilien ggf. unvollständig sind. Prüfen Sie insbesondere bei Altbauten, wie es um energetische Sanierungsmaßnahmen steht oder ob bereits welche durchgeführt wurden. Achten Sie auf eine sorgfältige Dokumentation in onOffice enterprise für die volle Transparenz.

Aufklärung der Verkäufer bei sanierungspflichtigen Altbauten

Weisen Sie Ihre Verkäufer darauf hin, dass Altbauten sanierungspflichtig sind und dies möglicherweise Einfluss auf Preis und Vermarktung haben kann. Andersherum wirken sich bereits durchgeführte Sanierungen positiv auf Verkauf und Bewertung der Immobilie aus, insbesondere wenn Eigentümer entsprechende Nachweise vorlegen können.

Aufklärung neuer Eigentümer zur Sanierungspflicht

Ausgestattet mit dem aktuellsten Wissen zu aktuellen Gesetzen und dem genauen Zustand der Immobilie, können Sie Ihre Kunden zuverlässig beraten. Weisen Sie Interessenten bei Altbauten auf deren Pflichten hin und teilen Sie ihnen mit, welche Maßnahmen Sie evtl. vornehmen müssen. Nutzen Sie hier mögliche dokumentierte Sanierungen als Verkaufsargument.

Was bedeutet das für Vermietende?

Die EU-Sanierungspflicht verpflichtet Vermietende, ihre Immobilien schrittweise energetisch zu modernisieren, um den Energieverbrauch zu senken und Klimaziele zu erfüllen. Das bedeutet, dass bestimmte Mindeststandards bei Dämmung, Fenstern oder Heizungen eingehalten werden müssen, oft innerhalb festgelegter Fristen. Diese Maßnahmen können sich auf Nebenkosten und Mietgestaltung auswirken, bieten aber auch Chancen zur Wertsteigerung der Immobilie.

Bauen Sie ein Netzwerk auf

Nutzen Sie Ihre Kontakte und vermitteln Sie Eigentümern Energieberater und Handwerksbetriebe, die Ihre Kunden bei der Umsetzung von energetischen Sanierungsmaßnahmen unterstützen. Echte, vertrauenswürdige Empfehlungen sind wertvoll und stärken auch Ihre Bekanntheit und Integrität.

Die wichtigsten Punkte zur EU-Sanierungspflicht zusammengefasst

• Eine offizielle EU-Sanierungspflicht gibt es nicht, sondern die EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden. In Deutschland wird diese über das Gebäudeenergiegesetz umgesetzt und geregelt.
• Alle Eigentümer älterer, schlecht isolierter und ineffizienter Immobilien, auch bei gewerblichen Gebäuden und Mehrfamilienhäusern, sind dazu verpflichtet, energetische Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. Vor allem die Dämmung der obersten Geschossdecke und / oder des Daches sowie von wasserführenden Rohren fallen darunter.
• Neue Eigentümer – auch Erben und Beschenkte – sind zu Sanierungsmaßnahmen verpflichtet, sofern sie die Immobilie nicht bereits vor dem 1. Februar 2002 durchgehend bewohnt haben.
• Bei umfangreicheren Baumaßnahmen, bei denen ein Bauteil zu mehr als 10 % erneuert wird, greift die Sanierungspflicht. Dazu zählen insbesondere Fassade und Dach.
• Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind denkmalgeschützte Gebäude, Gebäude mit unzumutbaren Kosten und Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.
• Als Makler können Sie Ihren Kunden beratend zur Seite stehen und vor allem Aufklärungsarbeit für die Themen „EU-Sanierungspflicht Haus” und „GEG-Sanierungspflicht” leisten. Prüfen Sie alle Angaben zur Immobilie und dokumentieren Sie alles transparent und detailliert in Ihrer Immobiliensoftware. Verkäufer sollten darüber aufgeklärt werden, welchen Einfluss der energetische Zustand auf die Bewertung ihres Gebäudes hat. Für künftige Eigentümer ist es wichtig zu wissen, welche Sanierungsmaßnahmen ggf. auf sie zukommen.

Fazit

In dem Labyrinth aus Gesetzen, Pflichten, Maßnahmen, Vorschriften und Anforderungen kann man schon einmal schnell den Überblick über die EU-Sanierungspflicht verlieren. Dennoch ist die EU-Richtlinie neben den ganzen Herausforderungen auch eine Chance, denn sie verfolgt ein großes Ganzes: die Steigerung der Energieeffizienz und damit auch den Klimaschutz. Zudem sind energetische Sanierungsmaßnahmen eine Investition in die Wertsteigerung einer Immobilie, die durch staatliche Förderungen gestützt werden kann, und zu langfristigen Einsparungen von Energiekosten führen. Für Makler ist es daher wichtig, auch bei den Themen Nachhaltigkeit und Energie immer up to date zu bleiben, um Kunden verlässlich zum Thema EU-Sanierungspflicht beraten zu können.