Trend Immobilientausch: Tipps für den Umgang mit Tausch-Immobilien

Warum ein (H)austausch – und was passiert dabei?

Unsere Wohnbedürfnisse ändern sich im Laufe des Lebens. Die Wohnung ist wegen Nachwuchs zu klein geworden, die Kinder sind aus dem Haus oder altersgerechtes Wohnen wird relevant.

Tausch-Immobilien repräsentieren eine innovative Herangehensweise auf dem Immobilienmarkt, bei der zwei Eigenheimbesitzer ihre Immobilien miteinander tauschen, statt sie klassisch zum Verkauf anzubieten. Es handelt sich also um einen zeitgleichen Austausch, der den herkömmlichen Verkaufsprozess simuliert. So ergibt sich eine spannende Alternative für Menschen, die auf der Suche nach flexibleren Wohnlösungen sind.

Wenn sich Eigentümer zu einem Immobilientausch entscheiden, stellen sie ihre derzeit bewohnten Immobilien auf Portalen oder Online-Tauschbörsen zur Verfügung. Gleichzeitig suchen sie nach geeigneten Tauschpartnern und -immobilien, die ihre Anforderungen erfüllen.

Der gesamte Tauschprozess kann langwierig sein und erfordert häufig einen betreuenden Makler. Dieser kann bei der professionellen Bewertung beider Immobilien, der Verrechnung der Marktwerte, der Klärung rechtlicher Aspekte sowie der Berücksichtigung anfallender Kosten unterstützen. Es können sowohl Eigentum als auch Mietobjekte getauscht werden. Die beiden Verfahren unterscheiden sich ein wenig voneinander – wie genau, erfahren Sie im Folgenden.

Immobilientausch von Eigentum

Möchten zwei Eigentümer ihre Immobilien miteinander tauschen, beginnt der Tauschprozess ähnlich wie ein Verkauf. Über einen Makler oder Online-Portale inserieren die Eigentümer ihre Objekte mit allen relevanten Informationen. Finden sich geeignete Tauschpartner, stellt der Makler den Kontakt her und die Verhandlung kann beginnen.

Beide Parteien müssen ihre Absichten klar kommunizieren und sicherstellen, dass sie auch wirklich am Tausch interessiert sind. Außerdem sollten die Tauschpartner Auskunft über den Zustand der Immobilie geben, etwa ob eventuell noch Renovierungsarbeiten anstehen? Diese Frage sollte rechtzeitig geklärt werden, denn bei umfangreichen Renovierungen müssen sich die neuen Eigentümer eine Übergangslösung suchen. Natürlich sollten die Tauschpartner die Tausch-Immobilien auch gegenseitig besichtigen – nur so bekommen sie einen wirklichen Eindruck vom Tauschobjekt.

Welche Schritte bei einem Immobilientausch von Eigentum anstehen, haben wir Ihnen im Folgenden zusammengetragen.

Schritt 1: Wertausgleich von Tausch-Immobilien bestimmen

Wenn sich beide Parteien über den Tausch einig sind, steht als nächstes die Bewertung der Immobilien an. Ziel ist es, die Marktwerte zu ermitteln und einen fairen Tausch sicherzustellen – am besten mit der professionellen Hilfe eines Maklers und Gutachtern. Diese ermitteln den Wertausgleich. Das ist der Betrag, den die Partei mit der günstigeren Tausch-Immobilie zum Ausgleich an den Tauschpartner zahlt.
Wenn beispielsweise eine der Immobilien mit einem Marktwert von 400.000 € und die zweite mit einem Marktwert von 550.000 € bewertet wurde, sollte an die zweite Partei für einen fairen Tausch ein Ausgleich von 150.000 € gezahlt werden.

Schritt 2: Notartermin zum Immobilientausch

Steht der Wertausgleich fest, folgt als nächstes der Termin beim Notar, um einen Tauschvertrag aufzusetzen und die Finanzen zu regeln. Auch wenn Eigentümer ihre Immobilien nur miteinander tauschen, ist dieser Tausch rechtlich gesehen ein Immobilienkauf. Erst durch notarielle Beurkundung, unterschriebene Verträge und Steuerzahlung können die Eigentümer ihre Objekte wechseln.

Schritt 3: Eigentumsübergang und Umzug

Nach erfolgreichem Notartermin und Zahlung des Wertausgleichs sowie der Steuern erfolgen die Eintragungen im Grundbuch. Jetzt findet auch endlich der Eigentumsübergang statt und die Tauschpartner können ihre neuen Immobilien beziehen. Den Zeitpunkt des Tausches sollten beide Parteien miteinander abstimmen, denn idealerweise findet ein gleichzeitiger Umzug statt. So stellen die Eigentümer einen nahtlosen Übergang sicher und benötigen keine Zwischenlösung.

Tipp: Achtung vor versteckten Kosten beim Immobilientausch!

Nicht nur rechtlich, sondern auch steuerlich verhält sich ein Immobilientausch wie ein Immobilienkauf. Deshalb können Grunderwerbsteuer und Spekulationssteuer anfallen.
Die Grunderwerbsteuer zahlen beide Tauschpartner, weil sie ein neues Grundstück erwerben. Dabei ist es egal, ob sie ihr Grundstück nur eintauschen – der Rechtsträger wechselt in diesem Moment trotzdem. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Tauschen die Parteien die Immobilien innerhalb einer geraden Verwandtschaftslinie, etwa Eltern und ihre Kinder, zahlen sie keine Grunderwerbsteuer. In allen anderen Fällen müssen die Tauschpartner je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises versteuern.

Die zweite Steuerart fällt nicht zwingend an. Als Spekulationssteuer wird die Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte bezeichnet. Sie ist nur relevant, wenn ein Tauschpartner seine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren tauscht. Ist er bereits seit über zehn Jahren Eigentümer, entfällt die Spekulationssteuer. Der Wert berechnet sich aus der Differenz des ursprünglichen Kaufpreises und dem ermittelten Verkaufspreis.

Neben den Steuern fallen weitere Ausgaben für die Tauschpartner an. Auch die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt sollten sie mit ca. 2 % des Kaufpreises einplanen. Für die Betreuung durch einen Makler ist außerdem die Maklerprovision von 3 bis 7 % zu zahlen.

Das Für und Wider beim Immobilientausch

Auch wenn einige Kosten auf die Tauschparteien zukommen, gibt es einen finanziellen Vorteil beim Immobilientausch: die Zwischenfinanzierung entfällt. Diese stellt eine vorübergehende Finanzierungslösung dar und schließt eine Lücke, bis langfristige Mittel verfügbar sind. Das ist zum Beispiel relevant, wenn die eigene Immobilie beim Kauf einer neuen noch nicht verkauft ist. Beim Tausch finden Kauf und Verkauf gleichzeitig statt, sodass keine Zwischenfinanzierung notwendig ist.

Außerdem müssen die Tauschpartner keine hohen Darlehen aufnehmen – beim Tausch werden die Immobilienwerte miteinander verrechnet. Das ist vor allem bei geringem Eigenkapital von Vorteil. Ein Immobilientausch kann für die betroffenen Personen auch entspannter als ein herkömmlicher Hauskauf sein. Sie müssen sich nicht darum kümmern, nach erfolgreichem Verkauf eine Immobilie zu finden, die zu ihren Vorstellungen passt.

Trotzdem sollten die Tauschparteien unbedingt in einen Makler investieren. Ohne Fachkompetenz können sich einige Probleme mit Tausch-Immobilien ergeben – zum Beispiel falsch berechnete Marktwerte. Ein Immobilientausch ist insgesamt nicht zu unterschätzen: Den richtigen Tauschpartner zu finden, der genau das bietet, was der andere sucht und umgekehrt, ist eine Herausforderung. Der Tauschprozess kann deshalb längere Zeit in Anspruch nehmen.

Mieten und Immobilien tauschen?

Und wie läuft der Immobilientausch ab, wenn beide Parteien zur Miete wohnen? Im Grunde genommen genau wie beim Tausch von Eigentum. Auch hier entscheiden sich die Tauschpartner dazu, das Mietobjekt zu wechseln. Mithilfe von Online-Portalen oder einem Makler bieten sie die Objekte im Internet zum Tausch an und suchen einen geeigneten Partner.

Der größte Unterschied zum Tausch von Eigentum ist die Einwilligung der jeweiligen Vermieter. Sie müssen dem Tausch in jedem Fall zustimmen. Gegebenenfalls sollten auch die Mietverträge überprüft und an die Bedürfnisse der Tauschpartner angepasst werden.
Für den Vermieter ist der Tausch wie eine Neuvermietung, sodass die weiteren Schritte der einer Vermietung ähneln.

Die Vorteile beim Tausch von Immobilien im Mietverhältnis liegen auf der Hand. Die dreimonatige Kündigungsfrist entfällt nämlich: Die Tauschpartner sparen somit doppelte Mietkosten ein und können innerhalb kurzer Zeit in eine neue Immobilie einziehen.

Aufgaben des Maklers beim Immobilientausch

Als Makler spielen Sie beim Immobilientausch eine wichtige Rolle. Sie stellen sicher, dass der Tausch entsprechend den aktuellen Marktwerten der Tausch-Immobilien fair abläuft. Dank Ihres Netzwerks und Ihrer Kontakte zu Experten aus dem Rechts- und Finanzsektor führen Sie Ihre Kunden sicher durch den gesamten Tauschprozess. Sie sind dabei vor allem für die Koordination zuständig und direkter Ansprechpartner für die Tauschpartner.

Mithilfe Ihrer umfangreichen Kundenkartei bieten Sie zudem Ihren Kunden die besten Optionen für potenzielle Tauschpartner. Diese profitieren von Ihren Angeboten zu Immobilien, die zeitnah einen Tauschpartner suchen. Sie sitzen direkt an der Quelle und verringern so lange Wartezeiten auf die richtige Tausch-Immobilie für Ihre Kunden.

Mit Ihrem Verhandlungsgeschick vermitteln Sie zudem zwischen den Tauschparteien und schlagen die besten Konditionen für beide Seiten heraus. Als Makler informieren Sie auch über rechtliche Anforderungen und Formalitäten und ersparen den Beteiligten wertvolle Zeit.

Tipps zur Betreuung von Tausch-Immobilien

Als betreuender Makler eines Immobilientauschs gibt es einiges zu beachten. Folgende Tipps können Ihnen helfen, den Tausch sicher über die Bühne zu bringen:

• Fokussieren Sie sich auf die Bedürfnisse Ihrer Kunden. Welche Anforderungen muss die Tausch-Immobilie erfüllen? Welche Wohnsituation ist erwünscht? Nur so finden Sie maßgeschneiderte Tauschlösungen.
• Pflegen Sie Ihr Netzwerk. Wertvolle Kontakte und gute Beziehungen zur Nachbarschaft sind das A und O. Mit einem breiten Netzwerk finden Sie schneller potenzielle Tauschpartner. Wie Sie ein solches aufbauen, erfahren Sie in unserem Artikel zum Maklernetzwerk.
• Arbeiten Sie mit Rechtsanwälten und Finanzberatern zusammen. So geben Sie Ihren Kunden die richtigen Experten an die Hand und beschleunigen den Tauschprozess.
• Nutzen Sie moderne Technologien und Marketingstrategien, um Tausch-Immobilien effektiv zu präsentieren. Das erhöht die Aufmerksamkeit und zieht potenzielle Tauschpartner an.

Fazit zum Trend des Immobilientauschs

Der Tausch von Immobilien ist eine gute Alternative für Immobilienbesitzer, die schnell ein neues Zuhause suchen. Besonders unkompliziert und günstig gestaltet sich der Tausch für direkte Verwandte. Alle anderen Tauschpartner sollten im Prozess die erwähnten Kosten beachten, auch wenn sich durch einen Austausch auch finanzielle Vorteile wie etwa der Entfall einer Zwischenfinanzierung ergeben.

Essentiell ist in diesem Prozess der Einsatz eines Immobilienmaklers, denn der Prozess der Suche eines Tauschpartners gestaltet sich wesentlich schneller mit der Unterstützung eines professionellen Maklers. Aber auch eine faire Bewertung der Immobilienwerte und die Festlegung eines entsprechenden Ausgleichs gelingt am sichersten mit einem Immobilienmakler.