Immobilientausch: Tipps für den Umgang mit Tauschimmobilien

Warum ein (H)austausch – und was passiert dabei?

Unsere Wohnbedürfnisse ändern sich im Laufe des Lebens. Die Wohnung ist wegen Nachwuchs zu klein geworden, die Kinder sind aus dem Haus oder altersgerechtes Wohnen wird relevant.

Tauschimmobilien repräsentieren eine alternative Herangehensweise auf dem Immobilienmarkt, bei der zwei Eigenheimbesitzer ihre Immobilien miteinander tauschen, statt sie zunächst unabhängig voneinander zu verkaufen und neu zu kaufen. Es handelt sich also um zwei miteinander verbundene Übertragungen, die in einem Tauschvertrag geregelt werden. Nach § 480 BGB finden auf einen Tausch die Vorschriften über den Kauf entsprechend Anwendung. So ergibt sich eine spannende Alternative für Menschen, die auf der Suche nach flexibleren Wohnlösungen sind.

Wenn sich Eigentümer zu einem Immobilientausch entscheiden, stellen sie ihre derzeit bewohnten Immobilien auf Portalen oder Online-Tauschbörsen zur Verfügung. Gleichzeitig suchen sie nach geeigneten Tauschpartnern und -immobilien, die ihre Anforderungen erfüllen.

Der gesamte Tauschprozess kann langwierig sein und wird häufig von einem Makler begleitet. Dieser kann die Bewertung beider Immobilien koordinieren, bei der Verrechnung der Marktwerte unterstützen und den Kontakt zu Notaren, Sachverständigen, Finanzierungs- und Steuerexperten herstellen. Es können sowohl Eigentums- als auch Mietobjekte getauscht werden. Die beiden Verfahren unterscheiden sich jedoch wesentlich voneinander – wie genau, erfahren Sie im Folgenden.

Immobilientausch von Eigentum

Möchten zwei Eigentümer ihre Immobilien miteinander tauschen, beginnt der Tauschprozess ähnlich wie ein Verkauf. Über einen Makler oder Online-Portale inserieren die Eigentümer ihre Objekte mit allen relevanten Informationen. Finden sich geeignete Tauschpartner, stellt der Makler den Kontakt her und die Verhandlung kann beginnen.

Beide Parteien müssen ihre Absichten klar kommunizieren und sicherstellen, dass sie auch wirklich am Tausch interessiert sind. Außerdem sollten die Tauschpartner Auskunft über den Zustand der Immobilie geben, etwa darüber, ob Renovierungsarbeiten anstehen. Diese Frage sollte rechtzeitig geklärt werden, denn bei umfangreichen Renovierungen müssen sich die neuen Eigentümer gegebenenfalls eine Übergangslösung suchen. Natürlich sollten die Tauschpartner die Tauschimmobilien auch gegenseitig besichtigen – nur so bekommen sie einen wirklichen Eindruck vom Tauschobjekt. Bei älteren oder auffälligen Gebäuden kann zusätzlich die Prüfung durch einen Bausachverständigen sinnvoll sein.

Welche Schritte bei einem Immobilientausch von Eigentum anstehen, haben wir Ihnen im Folgenden zusammengetragen.

Schritt 1: Wertausgleich von Tauschimmobilien bestimmen

Wenn sich beide Parteien grundsätzlich über den Tausch einig sind, steht als Nächstes die Bewertung der Immobilien an. Ziel ist es, die Marktwerte zu ermitteln und einen fairen Tausch sicherzustellen – je nach Objekt mit professioneller Hilfe eines Maklers und eines qualifizierten Sachverständigen. Auf dieser Grundlage vereinbaren die Parteien den Wertausgleich. Das ist der Betrag, den die Partei mit der geringer bewerteten Tauschimmobilie zusätzlich an den Tauschpartner zahlt.

Wenn beispielsweise eine der Immobilien mit einem Marktwert von 400.000 € und die zweite mit einem Marktwert von 550.000 € bewertet wurde, beträgt die rechnerische Differenz 150.000 €. Sofern keine weiteren Leistungen, Belastungen oder abweichenden Vereinbarungen berücksichtigt werden müssen, kann dieser Betrag als Ausgleichszahlung vereinbart werden.

Vor der Vertragsgestaltung sollten außerdem bestehende Darlehen, Grundschulden und andere Belastungen geklärt werden. Sie können beeinflussen, wie der Tausch finanziert und abgewickelt wird.

Schritt 2: Notartermin zum Immobilientausch

Steht der Wertausgleich fest und die Finanzierung ist geklärt, folgt als Nächstes der Termin beim Notar, um den Tauschvertrag aufzusetzen und die wechselseitigen Übertragungen zu regeln.  Auch wenn Eigentümer ihre Immobilien nur miteinander tauschen, ist dies eine Art Immobilienkauf und bedarf der notariellen Beurkundung. Der Notar stimmt unter anderem die Eigentumsübertragungen, Fälligkeiten, mögliche Ausgleichszahlungen und den Übergabezeitpunkt aufeinander ab.

Schritt 3: Eigentumsübergang und Umzug

Nach erfolgreichem Notartermin werden die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen abgewickelt. Dazu können die Zahlung des Wertausgleichs, die Ablösung oder Übernahme von Finanzierungen und die Begleichung der Grunderwerbsteuer gehören. Rechtlich geht das Eigentum grundsätzlich mit der Einigung über den Eigentumsübergang und der Eintragung im Grundbuch über. Besitz, Nutzen und Lasten sowie der tatsächliche Einzug können vertraglich jedoch anders geregelt sein und zu einem abweichenden Zeitpunkt übergehen.

Beide Parteien sollten miteinander abstimmen, wann der Übergabetermin stattfinden soll. Idealerweise findet ein gleichzeitiger Umzug statt. So können die Eigentümer einen möglichst nahtlosen Übergang sicherstellen und vermeiden, dass eine Zwischenlösung notwendig wird.

Tipp: Achtung vor zusätzlichen Kosten beim Immobilientausch!

Nicht nur rechtlich, sondern auch steuerlich ähnelt ein Immobilientausch einem Immobilienkauf. Deshalb können Grunderwerbsteuer und Spekulationssteuer anfallen.

Die Grunderwerbsteuer zahlen grundsätzlich beide Tauschpartner, weil jeder eine neue Immobilie erwirbt. Als Gegenleistung gilt dabei die jeweilige Tauschleistung einschließlich einer möglichen Ausgleichszahlung. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland, in dem die erworbene Immobilie liegt. Eine Ausnahme gilt unter anderem, wenn Immobilien zwischen Verwandten in gerader Linie getauscht werden, etwa zwischen Eltern und Kindern. In diesem Fall fällt nach § 3 Nr. 6 GrEStG grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an.

Die sogenannte Spekulationssteuer ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Sie kann relevant werden, wenn ein Tauschpartner seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf tauscht. Eine wichtige Ausnahme besteht für Immobilien, die im gesetzlich vorgesehenen Zeitraum selbst bewohnt wurden. Liegt der Kauf länger als zehn Jahre zurück, ist der Tausch nach § 23 EStG in der Regel ebenfalls nicht steuerpflichtig.

Neben den Steuern fallen weitere Ausgaben an. Dazu gehören vor allem die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. Wird der Tausch durch einen Makler vermittelt, kommt auch die vereinbarte Maklerprovision hinzu. Wie hoch die Nebenkosten insgesamt ausfallen, hängt also von den Immobilienwerten, den erforderlichen Eintragungen und den getroffenen Vereinbarungen ab.

Das Für und Wider beim Immobilientausch

Auch wenn einige Kosten auf die Tauschparteien zukommen, gibt es einen möglichen finanziellen Vorteil beim Immobilientausch: Eine Zwischenfinanzierung kann entfallen. Diese stellt eine vorübergehende Finanzierungslösung dar und schließt eine Lücke, bis langfristige Mittel verfügbar sind. Das ist zum Beispiel relevant, wenn die eigene Immobilie beim Kauf einer neuen noch nicht verkauft ist. Beim Tausch finden Erwerb und Abgabe der Immobilien möglichst zeitgleich statt. Sind beide Vorgänge entsprechend aufeinander abgestimmt, ist häufig keine Zwischenfinanzierung notwendig.

Außerdem müssen die Tauschpartner in vielen Fällen kein hohes Darlehen aufnehmen, weil die Immobilienwerte miteinander verrechnet werden. Finanziert werden müssen dann vor allem ein möglicher Wertausgleich und die anfallenden Nebenkosten. Das kann besonders bei geringem Eigenkapital von Vorteil sein. Ein Immobilientausch kann für die betroffenen Personen auch entspannter als ein herkömmlicher Hauskauf sein, denn sie müssen sich nicht darum kümmern, nach erfolgreicher Abgabe ihrer bisherigen Immobilie noch ein neues Zuhause zu finden.

Trotzdem sollten die Tauschparteien die Unterstützung eines erfahrenen Makler in Betracht ziehen. Ohne Fachkompetenz können sich beim Immobilientausch einige Probleme ergeben, zum Beispiel durch falsch eingeschätzte Marktwerte. Ein Immobilientausch ist insgesamt nicht zu unterschätzen: Den richtigen Tauschpartner zu finden, der genau das bietet, was der andere sucht und umgekehrt, ist eine Herausforderung. Der Tauschprozess kann deshalb längere Zeit in Anspruch nehmen.

Mieten und Immobilien tauschen?

Und wie läuft der Immobilientausch ab, wenn beide Parteien zur Miete wohnen? Auch hier entscheiden sich die Tauschpartner dazu, das Mietobjekt zu wechseln. Mithilfe von Online-Portalen oder einem Makler bieten sie die Objekte im Internet zum Tausch an und suchen einen geeigneten Partner. Dabei werden jedoch keine Immobilien übertragen: Entscheidend ist vielmehr, wie die bestehenden Mietverträge beendet, übernommen oder durch neue Verträge ersetzt werden.

Der größte Unterschied zum Tausch von Eigentum ist die notwendige Mitwirkung der jeweiligen Vermieter. Ein Mieter kann seinen Vertrag grundsätzlich nicht ohne Zustimmung auf den Tauschpartner übertragen. Die Vermieter prüfen daher die potenziellen neuen Mieter und entscheiden, ob sie einer Vertragsübernahme, einer Aufhebung mit Neuvermietung oder einer anderen Lösung zustimmen. Dabei können sich auch Miethöhe, Kaution und weitere Vertragsbedingungen ändern.

Für den Vermieter ähnelt der Tausch häufig einer Neuvermietung. Die gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters entfällt durch die Suche nach einem Tauschpartner nicht automatisch. Stimmen jedoch alle Beteiligten abgestimmten Aufhebungsverträgen und neuen Mietverträgen zu, können die bisherigen Mietverhältnisse zu einem passenden Termin beendet werden. Dadurch lassen sich im besten Fall doppelte Mietzahlungen und lange Übergangszeiten vermeiden.

Aufgaben des Maklers beim Immobilientausch

Als Makler spielen Sie beim Immobilientausch eine wichtige Rolle. Sie unterstützen dabei, dass der Tausch auf Grundlage der aktuellen Marktwerte der Tauschimmobilien fair vorbereitet wird. Dank Ihres Netzwerks und Ihrer Kontakte zu Experten aus dem Rechts- und Finanzsektor begleiten Sie Ihre Kunden durch den gesamten Tauschprozess. Sie sind dabei vor allem für die Koordination zuständig und direkter Ansprechpartner für die Tauschpartner.

Mithilfe Ihrer umfangreichen Kundenkartei bieten Sie Ihren Kunden passende Optionen für potenzielle Tauschpartner. Diese profitieren von Ihren Angeboten zu Immobilien, deren Eigentümer ebenfalls zeitnah einen Tauschpartner suchen. Sie sitzen direkt an der Quelle und können so die Wartezeit auf die passende Tauschimmobilie verkürzen.

Mit Ihrem Verhandlungsgeschick vermitteln Sie zudem zwischen den Tauschparteien und arbeiten auf passende Konditionen für beide Seiten hin. Als Makler informieren Sie über den typischen Ablauf, erforderliche Unterlagen und wichtige Formalitäten. Bei individuellen Rechts-, Steuer-, Bewertungs- oder Finanzierungsfragen vermitteln Sie die passenden Experten. So unterstützen Sie eine strukturierte Abwicklung und ersparen den Beteiligten wertvolle Zeit.

Tipps zur Betreuung von Tausch-Immobilien

Als betreuender Makler eines Immobilientauschs gibt es einiges zu beachten. Folgende Tipps können Ihnen helfen, den Tausch strukturiert vorzubereiten:

• Fokussieren Sie sich auf die Bedürfnisse Ihrer Kunden. Welche Anforderungen muss die Tauschimmobilie erfüllen? Welche Wohnsituation ist erwünscht? Nur so finden Sie maßgeschneiderte Tauschlösungen.
• Pflegen Sie Ihr Netzwerk. Wertvolle Kontakte und gute Beziehungen zur Nachbarschaft sind das A und O. Mit einem breiten Netzwerk finden Sie schneller potenzielle Tauschpartner.
• Klären Sie frühzeitig die wichtigsten Kriterien. Dazu zählen Lage, Objektart, Wohnfläche, Barrierefreiheit, Wertvorstellung, bestehende Belastungen, Finanzierung und gewünschter Übergabezeitpunkt.
• Arbeiten Sie mit Notaren, Sachverständigen, Rechtsanwälten, Steuer- und Finanzberatern zusammen. So geben Sie Ihren Kunden für jede Fachfrage die richtigen Experten an die Hand und vermeiden Verzögerungen im Tauschprozess.
• Nutzen Sie moderne Technologien und Marketingstrategien, um Tauschimmobilien mit strukturierten, vollständigen Objektdaten zu präsentieren. Das erleichtert die Vorauswahl und erhöht die Chance auf passende Anfragen.
• Dokumentieren Sie Abhängigkeiten und Fristen. Beide Übertragungen, Finanzierungen, Ausgleichszahlungen und Übergaben müssen so koordiniert werden, dass keine Partei ungesichert in Vorleistung geht.

Fazit zum Immobilientausch

Der Tausch von Immobilien kann eine gute Alternative für Immobilienbesitzer sein, die ein neues Zuhause suchen. Besonders günstig kann sich der Tausch für direkte Verwandte gestalten. Alle anderen Tauschpartner sollten die anfallenden Kosten berücksichtigen. Gleichzeitig kann ein abgestimmter Immobilientausch finanzielle Vorteile bieten, etwa wenn keine Zwischenfinanzierung notwendig ist.

Ein Immobilienmakler kann in diesem Prozess eine wichtige Rolle übernehmen. Er unterstützt die Suche nach einem passenden Tauschpartner, begleitet die Bewertung der Immobilien und hilft bei der Festlegung eines fairen Wertausgleichs. Dadurch kann er den gesamten Tauschprozess für beide Parteien erleichtern.