GEG-Gesetz: Was Immobilienmakler zu Sanierungspflichten, Heizungstausch und dem Energieausweis wissen müssen

Was ist das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Wohn- und Nichtwohngebäude. Dabei geht es unter anderem um Heizungen, Dämmung, Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien. Seit 2020 ersetzt es die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem einheitlichen Regelwerk. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden, den Primärenergiebedarf und den CO₂-Ausstoß langfristig zu reduzieren. Besonders bei Bestandsimmobilien, Sanierungen und Eigentümerwechseln spielt das Gebäudeenergiegesetz deshalb eine wichtige Rolle – und damit auch in der täglichen Praxis von Immobilienmaklern.

GEG aktueller Stand: Was gilt derzeit?

Der aktuelle Stand des GEG sorgt weiterhin für viele Fragen am Markt. Besonders das Thema Heizungstausch wurde in den vergangenen Jahren intensiv diskutiert. Mit der Gesetzesänderung vom 29. Juli 2026 haben sich die Vorgaben jedoch teilweise verändert.

Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die bisherige 65-Prozent-Regel für neue Heizungen: Diese Vorgabe wurde gestrichen. Der Einbau von Öl- und Gasheizungen bleibt damit grundsätzlich möglich. Für neu eingebaute Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben werden, gelten jedoch schrittweise steigende Anforderungen an den Einsatz klimafreundlicherer Brennstoffe.

Auch die kommunale Wärmeplanung bleibt für Eigentümer und Kaufinteressenten relevant. Sie kann beispielsweise Hinweise darauf geben, ob in einem Gebiet künftig ein Wärmenetz vorgesehen ist. Interessenten können sich bei der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung über den aktuellen Stand informieren. Als Makler können Sie auf diese Informationsquelle hinweisen, ohne selbst eine technische oder rechtliche Bewertung vorzunehmen.

Eine bestehende, funktionierende Heizung muss aufgrund der Gesetzesänderung nicht automatisch ausgetauscht werden. Bei einem geplanten Heizungstausch sollten jedoch das gewählte Heizsystem, der Energieträger, die langfristigen Anforderungen sowie mögliche Fördermöglichkeiten berücksichtigt werden.

Eine transparente Kommunikation schafft dabei mehr Klarheit für Käufer und Verkäufer. Gerade bei Bestandsimmobilien erwarten viele Kunden heute eine verständliche Orientierung zu möglichen Pflichten und Vorgaben.

GEG bei Bestandsgebäuden: Welche Anforderungen gelten?

Besonders relevant ist das Gebäudeenergiegesetz für ältere Immobilien, denn viele Objekte am Markt fallen unter die Regelungen für Bestandsbauten. Dabei geht es vor allem um energetische Nachrüstpflichten, die Eigentümer kennen sollten.

Alte Heizungen im Blick behalten

Ein häufiges Thema ist der Austausch alter Heizungen. Bestimmte Öl- und Gasheizungen dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen sind unter anderem Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Für Immobilienmakler lohnt sich deshalb ein Blick auf Baujahr und Typ der Heizungsanlage, da Käufer hierzu häufig bereits bei Besichtigungen Fragen stellen.

Dachdämmung kann zur Pflicht werden

Auch die Dämmung der obersten Geschossdecke spielt beim GEG eine wichtige Rolle. Ist das Dach nicht ausreichend gedämmt, kann eine Nachrüstpflicht bestehen. . Gerade bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern sollten Makler deshalb prüfen, ob Informationen zur Dachdämmung vorliegen.

Nachrüstpflicht bei Leitungen

Darüber hinaus schreibt das Gebäudeenergiegesetz in vielen Fällen vor, Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Besonders bei älteren Immobilien besteht hier häufig Nachholbedarf. Betroffen sind oft freiliegende Leitungen in Kellern, Heizungsräumen oder unbeheizten Nebenräumen, über die unnötig Wärme verloren geht.

Für Immobilienmakler sollten mögliche energetische Modernisierungspflichten frühzeitig im Blick behalten. Bereits bei der Objektaufnahme oder während einer Besichtigung können das Baujahr der Heizungsanlage, vorhandene Dämmmaßnahmen oder ungedämmte Leitungen erste Hinweise auf potenziellen Modernisierungsbedarf liefern. Ob daraus tatsächlich eine gesetzliche Nachrüstpflicht entsteht, lässt sich jedoch nur im Einzelfall beurteilen. Bei Unsicherheiten sollten Eigentümer und Kaufinteressenten daher einen qualifizierten Energieberater hinzuziehen.

GEG-Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Ein besonders wichtiger Punkt für Immobilienmakler ist die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss innerhalb von zwei Jahren häufig energetische Nachrüstungen durchführen.

Dazu gehören typischerweise die Dämmung der obersten Geschossdecke oder Rohrdämmungen.

Viele Käufer erfahren erst spät von diesen Verpflichtungen. Für Immobilienmakler ist es deshalb sinnvoll, frühzeitig auf mögliche Anforderungen hinzuweisen. Dabei ersetzen Sie weder eine rechtliche noch eine technische Beratung, sondern informieren Kunden transparent und verweisen sie bei Bedarf an Energieberater oder andere Fachleute.

GEG-Sanierungspflicht im Mehrfamilienhaus

Die GEG-Sanierungspflicht im Mehrfamilienhaus ist komplexer als bei Einfamilienhäusern. Hier greifen teilweise andere Regelungen und Zuständigkeiten.

Besonders relevant sind in diesem Fall Eigentümergemeinschaften, zentrale Heizungsanlagen, größere Sanierungsmaßnahmen sowie Fördermöglichkeiten für Mehrparteienhäuser.

Für Kapitalanleger spielen energetische Standards inzwischen auch wirtschaftlich eine wichtige Rolle. Energieeffiziente Gebäude sind oft attraktiver für Mieter und bieten langfristig stabilere Betriebskosten.

Gleichzeitig beeinflusst die Energieeffizienz zunehmend auch die Wertentwicklung von Immobilien. Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf oder veralteter Heiztechnik werden von Käufern häufig kritischer bewertet. Energetisch modernisierte Immobilien lassen sich dagegen oft attraktiver am Markt positionieren.

Als Immobilienmakler ist es daher wichtig, nicht nur die gesetzlichen Pflichten zu kennen, sondern auch die Marktperspektive zu verstehen.

GEG-Förderung: Welche Unterstützung gibt es?

Energetische Sanierungen sind häufig mit hohen Investitionskosten verbunden. Um Eigentümer beim Heizungstausch oder bei Modernisierungsmaßnahmen zu entlasten, stehen verschiedene staatliche Förderprogramme zur Verfügung.

Gefördert werden unter anderem Wärmepumpen, Dämmmaßnahmen, Heizungsoptimierungen, energetische Komplettsanierungen sowie professionelle Energieberatungen.

Zu den wichtigsten Förderinstrumenten zählen die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie Förderprogramme der KfW und des BAFA. Unterstützt werden unter anderem Wärmepumpen, Dämmmaßnahmen, Heizungsoptimierungen, energetische Komplettsanierungen sowie professionelle Energieberatungen.

Welche Förderung im Einzelfall möglich ist, hängt von der geplanten Maßnahme und den jeweils geltenden Förderbedingungen ab. Dieses Wissen kann für Immobilienmakler im Verkaufsgespräch entscheidend sein. Denn mögliche Förderungen relativieren die Investitionskosten vieler Maßnahmen und machen auch sanierungsbedürftige Immobilien für Käufer deutlich attraktiver. Da sich Programme und Fördersätze regelmäßig ändern können, sollten Eigentümer aktuelle Informationen bei den zuständigen Förderstellen oder einem Energieberater einholen.

GEG und Energieausweise: Welche Angaben ins Exposé müssen

Der Energieausweis gehört zu den wichtigsten Unterlagen in der Immobilienvermarktung. Bereits in Immobilienanzeigen müssen bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis korrekt übernommen werden.

Dazu zählen unter anderem Informationen zum Energieträger, zum Energieverbrauch beziehungsweise -bedarf sowie zur Energieeffizienzklasse. Ab dem 1. Januar 2027 gelten zudem neue Anforderungen an Energieausweise. Unter anderem werden die Pflichtinhalte erweitert und der digitale Energieausweis wird zum Standard. Details zu den neuen Vorgaben finden Sie in unserem Artikel zur Energieausweis-Pflicht.

Für Immobilienmakler ist es deshalb wichtig, dass der Energieausweis bereits vor der Vermarktung vollständig vorliegt und alle Angaben korrekt in Exposés und Immobilienanzeigen übernommen werden.

GEG-Beratungsprotokoll: Was gilt nach der Gesetzesänderung für Makler?

Im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen fällt häufig auch der Begriff GEG-Beratungsprotokoll. Bisher war eine Beratung unter anderem vor dem Einbau bestimmter Öl- und Gasheizungen vorgeschrieben.

Mit der GEG-Reform fallen diese Beratungspflichten schrittweise weg. Die bisherige Beratungspflicht beim Einbau bestimmter Öl- und Gasheizungen ist bereits am 29. Juli 2026 entfallen. Ab dem 1. Januar 2027 entfallen auch die bisherigen Beratungspflichten bei bestimmten Modernisierungen sowie beim Verkauf von Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen. Die energetischen Anforderungen an Modernisierungsmaßnahmen bleiben aber dennoch bestehen.

Eine professionelle Energieberatung kann trotzdem sinnvoll sein. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien, einem geplanten Heizungstausch oder größeren Sanierungen hilft sie Eigentümern und Kaufinteressenten dabei, energetische Maßnahmen, Kosten und mögliche Förderungen besser einzuschätzen.

Für Immobilienmakler bedeutet das: Auch wenn ein Beratungsgespräch in diesen Fällen künftig nicht mehr gesetzlich vorgeschrieben ist, kann es bei komplexen energetischen Fragen weiterhin sinnvoll sein, Käufer und Verkäufer an einen qualifizierten Energieberater zu verweisen.

Fazit: Warum das GEG für Immobilienmakler immer wichtiger wird

Das Gebäudeenergiegesetz wird den Immobilienmarkt langfristig verändern. Energieeffizienz entwickelt sich zunehmend zu einem wichtigen Wertfaktor, während Käufer stärker auf Energiekosten, möglichen Sanierungsbedarf, Fördermöglichkeiten und die Zukunftssicherheit einer Immobilie achten.

Gleichzeitig fühlen sich viele Eigentümer und Kaufinteressenten vom GEG überfordert. Fachbegriffe, politische Diskussionen und sich verändernde Vorgaben sorgen häufig für Unsicherheit – besonders bei Bestandsimmobilien oder Eigentümerwechseln.

Niemand erwartet eine rechtssichere Energieberatung von Immobilienmaklern. Käufer und Verkäufer wünschen sich jedoch verständliche Informationen und eine transparente Kommunikation zu möglichen Anforderungen.

Wer die wichtigsten GEG-Regelungen kennt und typische Fragen zu Heizungstausch, Sanierungspflichten oder Fördermöglichkeiten sicher einordnen kann, sorgt für mehr Klarheit im Verkaufsprozess und stärkt gleichzeitig das Vertrauen auf Käufer- und Verkäuferseite.