GEG-Gesetz: Was Immobilienmakler zu Sanierungspflichten, Heizungstausch und dem Energieausweis wissen müssen

Was ist das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Wohn- und Nichtwohngebäude. Dabei geht es unter anderem um Heizungen, Dämmung, Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien. Seit 2020 ersetzt es die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem einheitlichen Regelwerk. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden, den Primärenergiebedarf und den CO₂-Ausstoß langfristig zu reduzieren. Besonders bei Bestandsimmobilien, Sanierungen und Eigentümerwechseln spielt das Gebäudeenergiegesetz deshalb eine wichtige Rolle – und damit auch in der täglichen Praxis von Immobilienmaklern.

GEG aktueller Stand: Was gilt derzeit?

Der aktuelle Stand des GEG sorgt weiterhin für viele Fragen am Markt. Besonders das Thema Heizungstausch wurde in den vergangenen Jahren intensiv diskutiert.

Grundsätzlich gilt: Neu eingebaute Heizungen sollen künftig mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Erfüllt werden kann diese Vorgabe zum Beispiel durch Wärmepumpen, den Anschluss an ein Wärmenetz, Biomasse- oder Pelletheizungen sowie bestimmte Hybridheizungen. Auch gasförmige Brennstoffe können infrage kommen, sofern sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Welche Lösung im Einzelfall geeignet ist, hängt unter anderem von den örtlichen Rahmenbedingungen und der kommunalen Wärmeplanung ab.

Liegt für eine Kommune noch keine Wärmeplanung vor, sollten Interessenten den aktuellen Stand bei der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung erfragen. Als Makler können Sie auf diese Informationsquelle hinweisen, ohne selbst eine technische oder rechtliche Bewertung vorzunehmen.

Für viele Bestandsgebäude gelten weiterhin Übergangsvorschriften und -fristen. Gleichzeitig existieren Förderprogramme, die Eigentümer beim Umstieg unterstützen sollen. Das bedeutet jedoch nicht, dass bestehende funktionierende Heizungen sofort ausgetauscht werden müssen. Genau hier entstehen oft Missverständnisse bei Eigentümern und Kaufinteressenten.

Für Immobilienmakler ist dabei vor allem wichtig zu wissen:

• Nicht jede Immobilie ist unmittelbar betroffen.
• Viele Pflichten greifen erst bei konkreten Maßnahmen.
• Förderungen können die Investitionskosten deutlich reduzieren.

Eine transparente Kommunikation schafft dabei mehr Klarheit für Käufer und Verkäufer. Gerade bei Bestandsimmobilien erwarten viele Kunden heute eine verständliche Orientierung zu möglichen Pflichten und Vorgaben.

GEG bei Bestandsgebäuden: Welche Anforderungen gelten?

Besonders relevant ist das Gebäudeenergiegesetz für ältere Immobilien, denn viele Objekte am Markt fallen unter die Regelungen für Bestandsbauten. Dabei geht es vor allem um energetische Nachrüstpflichten, die Eigentümer kennen sollten.

Alte Heizungen im Blick behalten

Ein häufiges Thema ist der Austausch alter Heizungen. Bestimmte Öl- und Gasheizungen dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen sind unter anderem Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Für Immobilienmakler lohnt sich deshalb ein Blick auf Baujahr und Typ der Heizungsanlage, da Käufer hierzu häufig bereits bei Besichtigungen Fragen stellen.

Dachdämmung kann zur Pflicht werden

Auch die Dämmung der obersten Geschossdecke spielt beim GEG eine wichtige Rolle. Ist das Dach nicht ausreichend gedämmt, kann eine Nachrüstpflicht bestehen. . Gerade bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern sollten Makler deshalb prüfen, ob Informationen zur Dachdämmung vorliegen.

Nachrüstpflicht bei Leitungen

Darüber hinaus schreibt das Gebäudeenergiegesetz in vielen Fällen vor, Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Besonders bei älteren Immobilien besteht hier häufig Nachholbedarf. Betroffen sind oft freiliegende Leitungen in Kellern, Heizungsräumen oder unbeheizten Nebenräumen, über die unnötig Wärme verloren geht.

Für Immobilienmakler sollten mögliche energetische Modernisierungspflichten frühzeitig im Blick behalten. Bereits bei der Objektaufnahme oder während einer Besichtigung können das Baujahr der Heizungsanlage, vorhandene Dämmmaßnahmen oder ungedämmte Leitungen erste Hinweise auf potenziellen Modernisierungsbedarf liefern. Ob daraus tatsächlich eine gesetzliche Nachrüstpflicht entsteht, lässt sich jedoch nur im Einzelfall beurteilen. Bei Unsicherheiten sollten Eigentümer und Kaufinteressenten daher einen qualifizierten Energieberater hinzuziehen.

GEG-Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Ein besonders wichtiger Punkt für Immobilienmakler ist die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss innerhalb von zwei Jahren häufig energetische Nachrüstungen durchführen.

Dazu gehören typischerweise die Dämmung der obersten Geschossdecke, Rohrdämmungen und gegebenenfalls der Austausch alter Heizkessel.

Viele Käufer erfahren erst spät von diesen Verpflichtungen. Für Immobilienmakler ist es deshalb sinnvoll, frühzeitig auf mögliche Anforderungen hinzuweisen. Dabei ersetzen Sie weder eine rechtliche noch eine technische Beratung, sondern informieren Kunden transparent und verweisen sie bei Bedarf an Energieberater oder andere Fachleute.

GEG-Sanierungspflicht im Mehrfamilienhaus

Die GEG-Sanierungspflicht im Mehrfamilienhaus ist komplexer als bei Einfamilienhäusern. Hier greifen teilweise andere Regelungen und Zuständigkeiten.

Besonders relevant sind in diesem Fall Eigentümergemeinschaften, zentrale Heizungsanlagen, größere Sanierungsmaßnahmen sowie Fördermöglichkeiten für Mehrparteienhäuser.

Für Kapitalanleger spielen energetische Standards inzwischen auch wirtschaftlich eine wichtige Rolle. Energieeffiziente Gebäude sind oft attraktiver für Mieter und bieten langfristig stabilere Betriebskosten.

Gleichzeitig beeinflusst die Energieeffizienz zunehmend auch die Wertentwicklung von Immobilien. Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf oder veralteter Heiztechnik werden von Käufern häufig kritischer bewertet. Energetisch modernisierte Immobilien lassen sich dagegen oft attraktiver am Markt positionieren.

Als Immobilienmakler ist es daher wichtig, nicht nur die gesetzlichen Pflichten zu kennen, sondern auch die Marktperspektive zu verstehen.

GEG-Förderung: Welche Unterstützung gibt es?

Energetische Sanierungen sind häufig mit hohen Investitionskosten verbunden. Um Eigentümer beim Heizungstausch oder bei Modernisierungsmaßnahmen zu entlasten, stehen verschiedene staatliche Förderprogramme zur Verfügung.

Gefördert werden unter anderem Wärmepumpen, Dämmmaßnahmen, Heizungsoptimierungen, energetische Komplettsanierungen sowie professionelle Energieberatungen.

Zu den wichtigsten Förderinstrumenten zählen die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie Förderprogramme der KfW und des BAFA. Unterstützt werden unter anderem Wärmepumpen, Dämmmaßnahmen, Heizungsoptimierungen, energetische Komplettsanierungen sowie professionelle Energieberatungen.

Welche Förderung im Einzelfall möglich ist, hängt von der geplanten Maßnahme und den jeweils geltenden Förderbedingungen ab. Dieses Wissen kann für Immobilienmakler im Verkaufsgespräch entscheidend sein. Denn mögliche Förderungen relativieren die Investitionskosten vieler Maßnahmen und machen auch sanierungsbedürftige Immobilien für Käufer deutlich attraktiver. Da sich Programme und Fördersätze regelmäßig ändern können, sollten Eigentümer aktuelle Informationen bei den zuständigen Förderstellen oder einem Energieberater einholen.

GEG und Energieausweise: Welche Angaben ins Exposé müssen

Der Energieausweis gehört zu den wichtigsten Unterlagen in der Immobilienvermarktung. Bereits in Immobilienanzeigen müssen bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis korrekt übernommen werden.

Dazu zählen unter anderem Informationen zum Energieträger, zum Energieverbrauch beziehungsweise -bedarf sowie zur Energieeffizienzklasse. Welche Angaben verpflichtend sind, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag zur Energieausweis-Pflicht.

Für Immobilienmakler ist es deshalb wichtig, dass der Energieausweis bereits vor der Vermarktung vollständig vorliegt und alle Angaben korrekt in Exposés und Immobilienanzeigen übernommen werden.

GEG-Beratungsprotokoll: Wann Makler auf Energieberatung hinweisen müssen

Im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen fällt häufig auch der Begriff GEG-Beratungsprotokoll. Gemeint ist damit die gesetzliche Vorgabe, Eigentümer bei bestimmten Maßnahmen auf die Möglichkeit einer Energieberatung hinzuweisen.

Das betrifft vor allem größere Modernisierungen oder den Austausch älterer Heizungsanlagen. Ziel ist es, Eigentümer frühzeitig über energetische Anforderungen, mögliche Sanierungsschritte und passende Förderprogramme zu informieren.

Für Immobilienmakler spielt das Thema vor allem bei älteren Bestandsimmobilien eine Rolle. Käufer und Verkäufer haben häufig Fragen zu möglichen Pflichten oder Modernisierungsmaßnahmen. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, frühzeitig an qualifizierte Energieberater oder andere Fachleute zu verweisen.

Eine professionelle Energieberatung hilft Eigentümern dabei, gesetzliche Vorgaben besser einzuordnen und energetische Maßnahmen langfristig zu planen.

Fazit: Warum das GEG für Immobilienmakler immer wichtiger wird

Das Gebäudeenergiegesetz wird den Immobilienmarkt langfristig verändern. Energieeffizienz entwickelt sich zunehmend zu einem wichtigen Wertfaktor, während Käufer stärker auf Energiekosten, möglichen Sanierungsbedarf, Fördermöglichkeiten und die Zukunftssicherheit einer Immobilie achten.

Gleichzeitig fühlen sich viele Eigentümer und Kaufinteressenten vom GEG überfordert. Fachbegriffe, politische Diskussionen und sich verändernde Vorgaben sorgen häufig für Unsicherheit – besonders bei Bestandsimmobilien oder Eigentümerwechseln.

Niemand erwartet eine rechtssichere Energieberatung von Immobilienmaklern. Käufer und Verkäufer wünschen sich jedoch verständliche Informationen und eine transparente Kommunikation zu möglichen Anforderungen.

Wer die wichtigsten GEG-Regelungen kennt und typische Fragen zu Heizungstausch, Sanierungspflichten oder Fördermöglichkeiten sicher einordnen kann, sorgt für mehr Klarheit im Verkaufsprozess und stärkt gleichzeitig das Vertrauen auf Käufer- und Verkäuferseite.