5 Gefahren für die Maklerprovision

Versäumte Hinweispflichten, nicht angepasste Verträge oder AGB – es gibt viele Gründe, warum die Maklerprovision angefochten werden kann. Wir gehen auf die fünf häufigsten Gefahren ein und zeigen Ihnen, welche Fehler passieren können und wie Sie es richtig angehen. Unsere Checkliste unterstützt Sie bei der Sicherung Ihrer Provision!

1. Juristisch nicht einwandfreie Provisionsvereinbarung

Die Beweispflicht darüber, dass Sie als Immobilienmakler mit dem Immobilienkäufer eine Provisionsvereinbarung getroffen haben, liegt im Streitfall bei Ihnen. Mit der Einführung der Widerrufsbelehrung wird dieser Vorgang zwar erleichtert, es passiert jedoch immer wieder, dass die Widerrufsbelehrung von Immobilienmaklern vernachlässigt wird, z. B. wenn ein Interessent telefonisch eine Besichtigung vereinbart.

Transparenz sorgt für Vertrauen:

• Weisen Sie den Auftraggeber explizit auf die Maklerprovision hin.
• Geben Sie einen direkten Hinweis auf die Provision im Exposé, in der Immobilienanzeige und im persönlichen Gespräch mit dem Interessenten, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und Zeit im Makleralltag zu sparen.
• Maklerverträge bedürfen zwingend der Textform: Lassen Sie sich die Zahlung der Käuferprovision vor oder nach der Besichtigung per Unterschrift bestätigen (der Vorgang muss jedoch im Büro des Immobilienmaklers erfolgen, nicht vor Ort).
• Achten Sie auch darauf, dass die Maklerprovision nicht nur im Makleralleinauftrag, sondern auch im notariellen Kaufvertrag aufgenommen wird.

Beachten Sie in diesem Zusammenhang auch den Halbteilungsgrundsatz: Gemäß §656c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist es vorgesehen, dass bei einer Tätigkeit des Maklers sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer die Provision insgesamt geteilt wird. Entgegenstehende Vereinbarungen sind unwirksam. Diese Regelung gilt seit Ende 2020.

Wichtig ist hier, dass die Provision nur zu gleichen Teilen geteilt werden kann – also 50/50. Vereinbaren Sie als Makler eine andere Aufteilung, kann dies Ihre Provision gefährden. Es ist jedoch weiterhin möglich, dass der Verkäufer die gesamte Courtage übernimmt.

2. Abweichungen vom Angebot

Folgendes Szenario: Ein Immobilienmakler bietet einem Kunden eine Wohnung im Erdgeschoss an. Über dieses Angebot wurde eine Käuferprovision vereinbart. Der Kunde entscheidet sich jedoch für eine Wohnung in einem der oberen Geschosse. In diesem Fall sind Angebot und Erwerb nicht identisch und der Makler verliert seinen Provisionsanspruch.

Ihre Provisionsforderung wird auch gefährdet, wenn es statt der angebotenen Anmietung zu einem Kauf der Immobilie kommt, oder wenn Sie einem Käufer eine Fläche von 1.000 m² anbieten und dieser am Ende nur 200m² davon erwirbt. Grundsätzlich gilt: Entspricht der letztendliche Vertragsabschluss nicht dem initialen Angebot bzw. ist die Abweichung zu hoch, ist Ihre Provision gefährdet.

Weicht beispielsweise der Angebotspreis stark vom beurkundeten Immobilienpreis ab, wird dies als neues Angebot bewertet, für das eine eigene Provisionsvereinbarung getroffen werden muss. Weil die Käuferprovisionsforderung nur mit dem Angebotspreis verknüpft ist, könnten Sie also leer ausgehen, wenn der Preis zu stark abweicht. Was eine „starke Abweichung“ beim Preis ist, wird leider nicht einheitlich definiert. Zur Orientierung dient folgender Richtwert: Bei einer Preisabweichung von über 20 % ist Ihre Provision anfechtbar.

Mit folgenden Maßnahmen sichern Immobilienmakler ihren Provisionsanspruch:

3. Provisionsforderung für Vermittler und gleichzeitig Verwalter

Beim Verkauf einer Wohnung müssen Sie sich als makelnder Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an bestimmte Regeln halten. Beispielsweise müssen Sie den Käufer zu Beginn Ihrer Vermittlungstätigkeit darauf hinweisen, dass er den Kaufvertrag gemäß der Teilungserklärung genehmigen muss und eine Provision fällig wird. Sollten Sie diese Information verschweigen, und der Interessent erhält diese erst aus dem Kaufvertragsentwurf, ist es zu spät! Sie verlieren dann jeglichen Anspruch auf Ihr Honorar.

Als WEG-Verwalter sollten Sie den Interessenten so früh wie möglich über die Maklerprovision informieren:

4. Unterschiedliche Personen bei Vertragsabschluss

Sie können Ihre Provisionsansprüche verlieren, wenn Person A den Maklervertrag unterschreibt und Person B den Kaufvertrag letztendlich abschließt. Die Rechtsprechung macht jedoch Ausnahmen zugunsten des Immobilienmaklers: Schließt ein vertretungsberechtigter Geschäftsführer als Privatperson einen Maklervertrag über die Anmietung von Büroräumen ab, die später von seiner GmbH gemietet werden, wird von der Rechtsprechung eine einzige Identität unterstellt. Gleiches gilt, wenn ein Ehemann den Maklervertrag unterschreibt und seine Ehefrau den Hauptvertrag abschließt. Dieses Prinzip wurde auf Verlobte, eingetragene Partnerschaften und Lebensabschnittsgemeinschaften ausgedehnt.

Gehen Sie auf Nummer sicher: Lassen Sie den Maklerauftrag von beiden Personen unterschreiben, spätestens dann, wenn absehbar ist, dass beide separat über die Kaufmodalitäten verhandeln werden.

5. Fehlende Prüfung der Immobilienangaben kann Courtageanspruch gefährden

Gegenüber dem Kauf- oder Mietinteressenten erfüllen Sie gewisse Aufklärungs- und Informationspflichten in Bezug auf die Immobilie. Grundsätzlich sind Sie jedoch nicht verpflichtet, eine Immobilie detailliert zu begutachten, sondern verlassen sich auf die Angaben des Verkäufers. Sie müssen im Exposé allerdings darauf hinweisen, dass die Angaben vom Eigentümer stammen und nicht überprüft worden sind. Andernfalls haften Sie für die Richtigkeit der Angaben, nicht der Eigentümer. Sie müssen die Interessenten auch auf Unklarheiten hinweisen (wenn z. B. das Alter der Immobilie nicht mehr zweifelsfrei feststellbar ist).

Vermeiden Sie vage Angaben, denn stellen sich die Angaben als falsch heraus, haften Sie dafür – auch wenn Sie einen Haftungsausschluss vereinbart haben. Bei Verstößen bzw. falschen Angaben können Sie den Anspruch auf Ihre Maklercourtage komplett verlieren. Dies ist umso wahrscheinlicher, wenn der Käufer begründen kann, dass die von Ihnen zugesicherten Eigenschaften kaufentscheidend waren.