Der Immobilienteilverkauf – das sollten Sie wissen!

So funktioniert der Teilverkauf

Beim Immobilienteilverkauf veräußert der Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie und kann weiterhin mit lebenslangem Nutzungsrecht in der Immobilie wohnen bleiben.

In der Regel werden nicht mehr als 50 % der Immobilie veräußert. Der Verkäufer zahlt dem neuen Miteigentümer im Anschluss ein monatliches Nutzungsentgelt, da er den verkauften Anteil seiner Immobilie normal weiter nutzt. Die laufenden Kosten wie Strom und Heizung trägt der ursprüngliche Eigentümer ebenfalls. Fallen jedoch Kosten für energetische Sanierungen an, werden diese geteilt.

Die Alternative zum Immobilienteilverkauf ist ein klassischer Bankkredit.

Für wen eignet sich ein Teilverkauf?

Der Immobilienteilverkauf eignet sich vor allem für ältere Menschen, die ihr Vermögen in eine Immobilie investiert haben und liquide Mittel benötigen. Ab einem gewissen Alter wird es jedoch schwierig, einen Bankkredit zu erhalten. In der Vergangenheit mussten sich viele Menschen von ihrem Eigentum trennen, da die Rente zu gering war. Wer sich etwas gönnen und leisten möchte, muss nicht direkt sein Hab und Gut verkaufen, sondern kann auf den Teilimmobilienverkauf zurückgreifen. Für den Immobilienteilverkauf gibt es auf dem Markt eine Reihe von Anbietern, die sich auf den Teilverkauf spezialisiert haben. Auch Immobilienmakler bieten Unterstützung beim Teilverkauf an.

Wer jedoch seine Immobilie vollständig vererben möchte, oder noch hohe Belastungen auf seinem Grundstück hat, sollte von einem Teilverkauf absehen, da der Betrag der Belastungen mit der Auszahlung verrechnet wird.

Das sind die Unterschiede zum traditionellen Immobilienverkauf

• Der Hauptunterschied liegt auf der Hand: Da die Immobilie nur hälftig veräußert wird, kann der Verkäufer weiterhin die Immobilie als Eigentümer vollständig nutzen. Hierbei wird das Nießbrauchrecht für den aktuellen Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
• Der Kunde kann auch nach dem Teilverkauf von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren. Je nach vertraglicher Vereinbarung kann auch ein Rückkauf vereinbart werden.
• Im Gegensatz zum Vollverkauf kommt nicht jede Immobilie für den Teilverkauf in Betracht. Der Wert der Immobilie muss mindestens 200.000 € betragen.
• Bei der Berechnung für den Teilverkauf sollten das Nutzungsentgelt, die Wunschauszahlung und ggf. das Durchführungsentgelt, auch Bearbeitungsgeld genannt, mit einkalkuliert werden.

Die Vor- und Nachteile des Teilverkaufs

Der Immobilienteilverkauf hat nicht nur Vorteile, daher sollte genau geprüft werden, ob sich dieser Verkaufsprozess im Einzelfall lohnt.

Das sind die Vorteile:

• Der Eigentümer profitiert von einem lebenslangen Wohnrecht.
• Der Miteigentümer bietet finanzielle Unterstützung bei energetischen Sanierungen.
• Der Eigentümer profitiert weiterhin von Wertsteigerungen der Immobilie.
• Im Nachgang kann sich der Eigentümer immer noch für den Gesamtverkauf entscheiden, um vollständige Liquidität zu erhalten.
• Es kann vertraglich ein Rückkaufsrecht festgehalten werden. Damit hat der Eigentümer die Option, die Immobilie wieder vollständig zu besitzen.

Das sind die Nachteile:

• Beim Teilverkauf gibt es keine schnelle Liquidität. Denn auch hier müssen die rechtlichen Bedingungen vor und während des Verkaufsprozesses eingehalten werden. Dazu gehört beispielsweise auch die Prüfung des Vorkaufsrechtes.
• Mit dem Teilverkauf müssen auch vorherige Belastungen der Immobilie bezahlt werden. Die volle Verkaufssumme erhält der Käufer daher nicht zur freien Verfügung, sofern er noch offene Kredite hat.
• Der ehemalige Eigentümer muss an den neuen Miteigentümer ein Nutzungsentgelt zahlen. Diese Mietzahlung kann über Jahre teuer werden und damit den Gewinn des Verkaufspreises schmälern.
• Beim Verkauf kann ein Bearbeitungsgeld fällig werden.
• Nicht jede Immobilie eignet sich für einen Teilverkauf. Eigentum mit einem Wert unter 200.000 € kommt meist nicht in Frage. Für den Käufer lohnt sich ein Darlehen meist erst ab einer Summe von 100.000 €.
• Der Eigentümer ist trotz des Teilverkaufs nicht von seinen Pflichten befreit und trägt weiterhin die Instandhaltungskosten.
• Die Immobilie kann nicht mehr vollständig vererbt werden.
• Die Zielgruppe für Teilkäufer ist deutlich kleiner, da die meisten Käufer nur Interesse an einer sofortigen Eigennutzung haben.

Darauf sollten Makler achten

Der Teilverkauf einer Immobilie weist einige Besonderheiten auf, die sich vom gängigen Immobilienverkauf unterscheiden. Darauf sollten Sie beim Verkauf achten:

• Planen Sie Zeit für ein ausführliches Erstgespräch: Die Zielgruppe beim Immobilienteilverkauf besteht überwiegend aus Senioren. Wer Eigentümern ihre Sorgen und Ängste nehmen möchte, sollte viel Geduld aufbringen. In der Regel dauern Erstgespräche daher deutlich länger, als bei einem normalen Treffen. Viele Verkäufer kennen nur den klassischen Vollverkauf und können sich unter dem Begriff Teilverkauf nichts vorstellen. Meist bleibt es dann nicht bei einem Gespräch.
• Lesen Sie für Tipps zum Erstgespräch gerne unseren Blogbeitrag: Der erste Eindruck zählt: So überzeugen Sie Eigentümer beim ersten Termin
• Lange Verkaufszeiten: Da die Zielgruppe für den Kauf kleiner ist als beim klassischen Immobilienverkauf, kann es deutlich länger dauern, bis der passende Käufer gefunden wird.
• Ausgiebige Prüfung der Immobilie: Wie bereits erwähnt, eignet sich nicht jede Immobilie für den Teilverkauf. Mithilfe eines professionellen Wertgutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts wird anschließend ein passender Kaufpreis gefunden. Die Gegebenheiten sollten dem Verkäufer und Käufer genau dargelegt werden. Die Offenlegung sämtlicher Zusatzkosten ist hier ein Muss!

Fazit

Der Immobilienteilverkauf bietet Eigentümern die Chance, Geld aus ihrer Immobilie herauszulösen, ohne ihr Zuhause zu verlassen. Jedoch sind hier einige Besonderheiten zu beachten, da der Teilverkauf sich nicht für jeden eignet. Hier sind Verkäufer und Käufer auf eine ausführliche Beratung angewiesen. Da der Teilverkauf von Eigentümern immer häufiger in Betracht gezogen wird, kann es für Makler eine Chance sein, sich auf dem Immobilienmarkt neu zu positionieren. Mit dem nötigen Know-how und viel Geduld kann es losgehen.

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