Achtung, vermietet! Worauf Sie beim Verkauf achten sollten

Besonderheiten bei der Veräußerung von vermieteten Wohneinheiten

Für eine erfolgreiche Vermarktung benötigt es neben einem guten Verkaufsgeschick auch das richtige Know-how. Bei einer vermieteten Wohnung gilt es einige Regeln mehr zu beachten, als bei einer leerstehenden. Damit einem erfolgreichen Verkauf nichts im Wege steht, sollten Sie die Besonderheiten beim Verkauf kennen.

Die 8 wichtigsten Regeln auf einen Blick:

1. Der Mieter muss rechtzeitig über den Verkauf informiert werden
   Ist der Verkauf beschlossen, sollte auch der Mieter frühzeitig in Kenntnis gesetzt werden. Gegebenenfalls möchte er sogar von seinem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Weitere Informationen zum Thema Vorkaufsrecht finden Sie unter Punkt 6.

2. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein
   Der Käufer übernimmt die gleichen Rechte und Pflichten, die bereits der bisherige Vermieter durch das Mietverhältnis trug. Diese sollten im Kaufvertrag genau festgehalten werden. Eine Regelung zu den Betriebskosten und eventuell bestehenden Mietschulden beugt Streitigkeiten vor. Die zuvor hinterlegte Kaution wird immer vom aktuellen Vermieter zurückerstattet. Bis zur Eigentumsumschreibung bleibt der Verkäufer in seiner Funktion als Vermieter tätig.

3. Kauf bricht nicht Miete
   Der neue Eigentümer darf das bestehende Mietverhältnis nicht grundlos kündigen. Es müssen die gesetzlichen Kündigungsgründe vorliegen oder Eigenbedarf angemeldet werden. Die Eigenbedarfskündigung ist nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen möglich. Der Eigentümer kann Eigenbedarf anmelden, sobald er selbst, seine Familienangehörigen oder die Haushaltsangehörigen die Wohnung beziehen möchten. Zu den Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, sowie Nichten und Neffen. Je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängern sich die Kündigungsfristen.

4. Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft müssen informiert werden
   Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist für den Verkauf einer Wohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Aus begründetem Anlass kann die Hausverwaltung den neuen Käufer sogar ablehnen. Gegebenenfalls ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft auch in der Teilungserklärung festgeschrieben. Um Unmut in der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden und gegebenenfalls potenzielle Kaufinteressenten anzusprechen, ist eine frühe Bekanntgabe sinnvoll.

5. Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht
   Der Mieter muss im Rahmen des Verkaufsprozesses Besichtigungen für potenzielle Käufer dulden. Das Besichtigungsrecht greift nur, wenn der Besuch mit ausreichender Vorlaufzeit angekündigt wird. Bei der Festlegung eines Besichtigungstermins sollten die Belange des Mieters berücksichtigt werden. Gerade Massenbesichtigungen sind hier fehl am Platz.

6. Der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht
   Dem Mieter muss eine angemessene Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts eingeräumt werden. Doch auch hier gibt es Ausnahmen:
   Das Gesetz tritt außer Kraft, wenn der Vermieter seine Wohnung schon zum Verkauf angeboten hat, bevor der Mieter eingezogen ist. Möchte der Eigentümer die Wohnung an ein Familien- oder Haushaltsmitglied veräußern, entfällt das Vorkaufsrecht des Mieters ebenfalls.
   Das Vorkaufsrecht gilt nur für den Erstverkauf der Wohnung. Hat der Mieter einmal auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, kann er sich bei einem Weiterverkauf nicht mehr darauf beziehen.

7. Die Höhe des Kaufpreises 
   Bei einer vermieteten Wohnung ist die Miete ein wichtiger Faktor für die Wertermittlung. Je höher die Miete ausfällt, desto attraktiver ist das Investment für potenzielle Käufer. Eine freie Wohnung erzielt in den meisten Fällen einen besseren Kaufpreis. Der Kaufpreis einer belegten Wohnung ist teilweise bis zu 30 % niedriger. Der hohe preisliche Unterschied muss bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden.

8. Vorsicht vor der Spekulationssteuer
   In Deutschland unterliegt der Verkauf von vermieteten und nicht selbst genutzten Immobilien der Spekulationssteuer. Wurde die Immobilie nicht vom Eigentümer selbst bewohnt und innerhalb der ersten 10 Jahre verkauft, muss der Gewinn aus dem privaten Verkauf versteuert werden. Der Betrag setzt sich aus dem Nettogewinn und dem persönlichen Einkommenssteuersatz zusammen. Die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Wohnung erst nach 10 Jahren veräußert wird, oder die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt wurde.

Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie beim Verkauf vorlegen können

Ein Exposé mit allen wichtigen Objektdaten schafft auch bei vermieteten Immobilien einen ersten Überblick. Da der zukünftige Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis eintritt, stellt sich schon früh die Frage nach der Einsicht in den aktuellen Mietvertrag. Angaben zu den letzten Mieterhöhungen sind hier besonders gefragt, da diese in die Kalkulation des Käufers einfließen.

Weitere Dokumente, die für den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung benötigt werden, haben wir Ihnen in einer Checkliste zusammengefasst:

Die potenziellen Käufer einer vermieteten Wohnung

Der Verkauf einer unbewohnten Immobilie gestaltet sich meist einfacher.

Sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer sind am Kauf interessiert und bilden damit eine große Zielgruppe.

Die Zahl der Kaufinteressenten reduziert sich jedoch drastisch, sobald eine Wohnung noch bewohnt ist. Zwar meldet sich auch hier der Eigennutzer, jedoch scheuen sich viele aus Zeit- und Kostengründen vor einer Eigenbedarfskündigung. Die wenigsten Mieter wollen ihre Wohnung freiwillig verlassen, was schnell zu langwierigen Verhandlungen führt. Zwar kann der Mieter selber auch sein Kaufinteresse bekunden, jedoch müssen die finanziellen Mittel zum Kaufpreis passen.

Deshalb ist es häufig sinnvoller, sich direkt an einen Kapitalanleger zu wenden.
Für Kapitalanleger ist es unter Umständen von Vorteil, wenn eine Wohnung bereits vermietet ist. Wenn die Rendite stimmt und der Mieter solvent ist, erspart er sich die Mietersuche.

Was ist Kapitalanlegern bei einer Immobilie wichtig?

Bedürfnisse und Anforderungen sind bekanntlich verschieden, so auch beim Immobilienerwerb. Eigennutzern ist vor allem eines wichtig: Sie möchten sich in ihren eigenen vier Wänden wohlfühlen. Ansprechende Fotos und eine Besichtigung vor Ort sind dabei unabdingbar.

Für den Kapitalanleger sind diese Merkmale eher zweitrangig. Er muss sich in der Wohnung nicht einrichten und betrachtet eine Immobilie weitgehend rational. Entscheidend sind Zahlen, Daten, Fakten. Erst wenn diese Parameter mit der eigenen Kalkulation  übereinstimmen, wird eine Besichtigung vor Ort interessant. Es kommt sogar vor, dass Investoren Immobilien kaufen, ohne sie vorher besichtigt zu haben.

Wie Sie eine bewohnte Immobilie erfolgreich vermarkten

Um möglichst viele Kaufinteressenten anzusprechen, ist es hilfreich, die Bedürfnisse und Interessen der Zielgruppe an die Verkaufsstrategie anzupassen:

Die meisten Portale weisen einen separaten Bereich für Anlageimmobilien aus.

Wählen Sie beim Inserieren in den Portalen daher die Rubrik Anlage aus, um direkt die Hauptzielgruppe der Kapitalanleger anzusprechen.

Hübsch bepflanzte Gärten und ein modernes Badezimmer sind gute Verkaufsargumente, werden von Kapitalanlegern jedoch nicht priorisiert. Sie fokussieren sich im Wesentlichen auf eine übersichtliche Renditekalkulation. Die Kenngrößen der Immobilienrendite sollten besonders gründlich ausgearbeitet werden. Je mehr Informationen zu den Einnahmen und Kosten vorliegen, desto schneller kann der Käufer eine Entscheidung treffen.

Viele Kapitalanleger haben bereits ein Immobilienportfolio aufgebaut und kennen die genauen Abläufe beim Kauf. Sie wissen genau, worauf sie bei ihrer Anlage achten müssen und sind daher auch geübte Verhandlungspartner. Bereiten Sie sich gut auf knallharte Preisverhandlungen vor und rechnen Sie mit fachspezifischen Rückfragen.

Der erste Eindruck einer Wohnung hängt stark vom individuellen Einrichtungsstil des Mieters ab. Professionelles Home Staging und Nachbesserungen können beim Verkauf wahre Wunder bewirken. In einer vermieteten Wohnung haben Sie jedoch wenig Optimierungsspielraum. Hier können weder Möbel ausgetauscht, noch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden. Planen Sie entsprechend viel Zeit für Fotoaufnahmen ein, um ein bestmögliches Ergebnis zu erzielen. Vergessen Sie nicht, sich vorher das Einverständnis für Fotoaufnahmen beim Mieter einzuholen. Persönliche Gegenstände und Fotos sollten unkenntlich gemacht werden, um die Privatsphäre des Mieters zu schützen.

Für die meisten Mieter ist die Verkaufssituation mit hohem Stress verbunden. Eine eventuell bevorstehende Eigenbedarfskündigung schafft berechtigte Sorgen bei den Mietern. Hier ist das nötige Feingefühl gefragt. Fototermine und Besichtigungen sollten frühestmöglich angekündigt werden, damit sich die Mieter ausreichend vorbereiten können. Mieter sind zwar verpflichtet, Besichtigungen in den eigenen vier Wänden zu dulden, jedoch nicht zu jeder Zeit. Es empfiehlt sich, die Mieter regelmäßig über den aktuellen Verkaufsstand zu informieren, damit sie sich einbezogen fühlen. Zufriedene Mieter sind kooperativer und vereinfachen den Verkaufsprozess.

Fazit

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist besonders herausfordernd. Es gibt zahlreiche Besonderheiten, die beachtet werden müssen. Neben den gängigen Vertragsparteien Käufer und Verkäufer sollte auch der Mieter in den Verkaufsprozess mit einbezogen werden. Kann der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, muss er sogar involviert werden.

Da überwiegend Kapitalanleger an einer vermieteten Immobilie interessiert sind, verändert sich auch die Verkaufsstrategie. Eine detaillierte Renditerechnung weckt das Interesse der Anleger und sollte in den Fokus gerückt werden. Emotionale Faktoren sind dabei zweitrangig.

Auch hier gilt: Auf die richtige Vorbereitung kommt es an! Wer bei der Vermarktung einer vermieteten Immobilie erfolgreich durchstarten möchte, sollte neben den notwendigen Unterlagen einen Taschenrechner zur Hand haben und sich ausgiebig mit den Zahlen und Fakten beschäftigen.

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