Geldwäschegesetz: Darauf müssen Sie als Immobilienmakler achten

Aktueller Stand: Was hat sich geändert?

Das Geldwäschegesetz wurde zuletzt durch das Gesetz vom 4. Februar 2026 geändert. Die Grundpflichten für Immobilienmakler bleiben bestehen. Für den Artikel sind aber drei Punkte wichtig:

• Immobilienmakler sind als Verpflichtete nach dem GwG ausdrücklich erfasst.
• Bei Immobilienkäufen gilt seit 1. April 2023 ein Barzahlungsverbot. Auch Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine dürfen nicht als Gegenleistung eingesetzt werden.
• Verdachtsmeldungen laufen elektronisch über die FIU. Verpflichtete müssen bei goAML registriert sein. Seit 1. März 2026 konkretisiert die GwG-Meldeverordnung Form und Inhalt der Meldungen.

Was ist Geldwäsche?

Wenn wir über das Geldwäschegesetz für Immobilienmakler sprechen, müssen wir direkt einmal definieren, worum es sich bei Geldwäsche genau handelt. Bei der Geldwäsche werden illegal erworbene Gelder in den legalen Bereich, also etwa den Finanz- und Immobilienmarkt, eingespeist, um ihre wahre Herkunft zu verschleiern. Dies geschieht durch eine komplexe Abfolge von Transaktionen, die darauf abzielen, die illegale Herkunft des Geldes zu tarnen und es als legalen Vermögenswert umzusetzen. Diese Vermögenswerte werden wiederum offiziell verkauft, um an „sauber gewaschenes“ Kapital zu gelangen. Diese Mittel fließen häufig wieder in illegale Aktivitäten und dienen z. B. der Terrorismusfinanzierung. Schätzungen zufolge werden allein in Deutschland jedes Jahr etwa 100 Milliarden Euro gewaschen.

Welche Bedeutung hat das Geldwäschegesetz für Immobilienmakler?

Immobilienmakler arbeiten mit Transaktionen großer Summen. Dies macht ihr Geschäftsfeld attraktiv für das Verschleiern der illegalen Herkunft von Geldern durch den Kauf oder Verkauf von Immobilien. Immobilienmakler laufen daher Gefahr, unabsichtlich in Geldwäscheaktivitäten verwickelt zu werden. Sie spielen daher eine verantwortungsvolle Rolle bei der Geldwäscheprävention.

Das Geldwäschegesetz (GWG) hat das Ziel, illegale Aktivitäten zu bekämpfen und sicherzustellen, dass finanzielle Transaktionen transparent und nachvollziehbar sind. Immobilienmakler werden im Geldwäschegesetz explizit aufgeführt und sind verpflichtet, Praktiken zur Geldwäsche-Prävention anzuwenden und verdächtige Transaktionen den zuständigen Behörden zu melden. Dazu gehören unter anderem die Identifizierung der Kunden sowie die Überprüfung ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse bzw. die Herkunft des Kapitals.

Nehmen Sie daher als Immobilienmakler das Geldwäschegesetz nicht auf die leichte Schulter: Wer die geforderten Maßnahmen zur Geldwäscheprävention nicht umsetzt, muss mit schwerwiegenden Konsequenzen rechnen.

Als Unternehmensgründer sollten Sie sich daher unbedingt proaktiv mit den Bestimmungen des Gesetzes auseinandersetzen. Die Verpflichtungen umfassen sowohl die regelmäßige Schulung Ihrer Mitarbeitenden als auch die Implementierung interner Kontrollsysteme.

Welche Pflichten haben Immobilienmakler nach dem GwG?

Die Pflichten lassen sich in mehrere Bausteine einteilen. Sie greifen risikoorientiert. Das heißt: Je höher das Risiko, desto genauer müssen Sie prüfen.

1. Risikomanagement einführen: Erstellen Sie eine Risikoanalyse und legen Sie interne Sicherungsmaßnahmen fest.
2. Vertragsparteien identifizieren: Prüfen Sie Käufer, Verkäufer und gegebenenfalls auftretende Personen.
3. Wirtschaftlich Berechtigte klären: Bei Unternehmen müssen Sie nachvollziehen, welche natürlichen Personen dahinterstehen.
4. Daten dokumentieren und aufbewahren: Halten Sie Prüfschritte, Ergebnisse und Belege nachvollziehbar fest.
5. Mitarbeitende unterrichten: Schulen Sie Ihr Team zu Risiken, Pflichten und internen Abläufen.
6. Verdachtsfälle melden: Erstatten Sie unverzüglich Meldung an die FIU, wenn Tatsachen auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung hindeuten.

Risikomanagement: Risikoanalyse und interne Sicherungsmaßnahmen

Ein wirksames Risikomanagement ist die Basis. Dazu gehören eine dokumentierte Risikoanalyse und interne Regeln, mit denen Sie Risiken steuern und senken.

In der Risikoanalyse bewerten Sie zum Beispiel, welche Kundengruppen, Herkunftsländer, Zahlungswege, Objektarten oder Geschäftsmodelle in Ihrem Unternehmen besondere Aufmerksamkeit brauchen. Diese Analyse sollten Sie regelmäßig prüfen und bei Bedarf aktualisieren.

Interne Sicherungsmaßnahmen legen fest, wie Ihr Team in der Praxis vorgeht. Dazu zählen klare Zuständigkeiten, Prüfschritte, Schulungen, Dokumentation, Meldewege und Kontrollen. Die Aufsichtsbehörde kann zudem anordnen, dass ein Geldwäschebeauftragter bestellt wird.

Kundenidentifikation: Wen müssen Sie prüfen?

Sie müssen die Vertragsparteien des vermittelten Geschäfts identifizieren. Dazu gehören natürliche Personen, juristische Personen, Personengesellschaften und gegebenenfalls Personen, die für eine Partei auftreten.

Bei natürlichen Personen erfassen Sie unter anderem:

• Vor- und Nachname
• Geburtsort und Geburtsdatum
• Staatsangehörigkeit
• Wohnanschrift
• Ausweisdokument oder ein anderes zugelassenes Identifizierungsverfahren

Bei juristischen Personen und Personengesellschaften erfassen Sie unter anderem:

•  Firma, Name oder Bezeichnung
• Rechtsform
• Registernummer, falls vorhanden
• Sitz oder Hauptniederlassung
• Namen der gesetzlichen Vertretung
• Eigentums- und Kontrollstruktur

Eine reine Ausweiskopie per E-Mail reicht in der Regel nicht aus. Die Identität muss mit einem zugelassenen Verfahren geprüft werden. Bestehen Zweifel an bereits erhobenen Daten, müssen Sie erneut prüfen.

Wirtschaftlich Berechtigte und Transparenzregister

Bei Unternehmen reicht es nicht, nur die Geschäftsführung zu erfassen. Sie müssen klären, welche natürliche Person wirtschaftlich hinter dem Geschäft steht oder es kontrolliert. Diese Person ist der wirtschaftlich Berechtigte.

Das Transparenzregister ist dafür ein wichtiger Prüfpunkt. Die Angaben müssen aber sauber mit den Informationen des Vertragspartners abgeglichen werden. Die Erhebung der Angaben allein aus dem Transparenzregister genügt nicht, um die Pflicht vollständig zu erfüllen.

Prüfen Sie außerdem risikoorientiert, ob Vertragsparteien oder wirtschaftlich Berechtigte politisch exponierte Personen sind. Dazu zählen auch bestimmte Familienmitglieder und bekanntermaßen nahestehende Personen.

Operative Pflichten bei der Vermittlung

Barzahlungsverbot bei Immobilienkäufen

Ein wichtiger Punkt für Immobiliengeschäfte: Bei Kauf- oder Tauschverträgen über inländische Immobilien darf die Gegenleistung nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden. Das gilt auch beim Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört.

Die Beteiligten müssen dem Notar grundsätzlich nachweisen, dass die Gegenleistung mit zulässigen Mitteln erbracht wurde. Geeignet sind zum Beispiel Zahlungsbestätigungen beteiligter Kreditinstitute. Für Makler bleibt wichtig: Unklare Zahlungswege und nicht nachvollziehbare Mittelherkunft sind weiterhin Warnsignale.

Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten

Dokumentieren Sie alle relevanten Prüfschritte nachvollziehbar. Dazu gehören Identifizierungsdaten, Kopien oder digitale Erfassungen zulässiger Nachweise, Informationen zu wirtschaftlich Berechtigten, Risikobewertungen, Ergebnisse der Prüfung und die Begründung, warum ein Sachverhalt gemeldet oder nicht gemeldet wurde.

Die Unterlagen sind grundsätzlich fünf Jahre aufzubewahren. Spätestens nach zehn Jahren müssen sie vernichtet werden, soweit keine andere gesetzliche Aufbewahrungspflicht eine längere Frist vorgibt.

Schulungen und klare Abläufe im Team

Geldwäscheprävention funktioniert nur, wenn alle Beteiligten die Regeln kennen. Unterrichten Sie Mitarbeitende regelmäßig über typische Risiken, aktuelle Methoden, interne Abläufe, Datenschutz und Meldepflichten.

Gerade bei neu gegründeten Maklerunternehmen lohnt es sich, diese Prozesse direkt mitzudenken: Wer früh klare Regeln schafft, spart später Zeit und senkt das Risiko von Fehlern.

Verdachtsmeldung: Wann müssen Sie die FIU informieren?

Wenn Tatsachen auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung hindeuten, müssen Sie den Sachverhalt unverzüglich der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen, kurz FIU, melden. Die Pflicht gilt unabhängig vom Wert des betroffenen Vermögensgegenstands oder von der Höhe der Transaktion.

Die Meldung erfolgt elektronisch über goAML. Dafür müssen Verpflichtete bei der FIU registriert sein. Seit 1. März 2026 konkretisiert die GwG-Meldeverordnung, welche Angaben elektronische Meldungen enthalten müssen.

Wichtig: Informieren Sie die betroffene Partei nicht über eine geplante oder abgegebene Verdachtsmeldung. Das GwG enthält dafür ein eigenes Verbot der Informationsweitergabe.

Welche Folgen drohen bei Verstößen?

Wer Pflichten aus dem GwG verletzt, riskiert aufsichtsrechtliche Maßnahmen und Bußgelder. Je nach Art des Verstoßes können Bußgelder erheblich ausfallen. Bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen sind nach dem GwG Bußgelder bis zu einer Million Euro oder bis zum Zweifachen des wirtschaftlichen Vorteils möglich.

Davon zu trennen sind strafrechtliche Risiken. Diese können entstehen, wenn eigenes Verhalten den Verdacht einer Straftat begründet. Lassen Sie kritische Einzelfälle deshalb rechtlich prüfen.

GWG-Angaben step-by-step sauber dokumentieren

GWG-Angaben lassen sich über eine gute Immobiliensoftware perfekt abbilden. onOffice enterprise bietet Ihnen strukturierte Möglichkeiten, GWG-relevante Angaben in Ihrer Adressverwaltung zu erfassen und Prozesse in Ihrem Team einfacher abzubilden.

Für Angaben zum Geldwäschegesetz gibt es in onOffice enterprise eine eigene Kategorie. Dort lassen sich relevante Felder anlegen und pflegen, zum Beispiel Daten aus Ausweisdokumenten oder Angaben zu wirtschaftlich Berechtigten.

Step 1: Kategorie mit Feldern aktivieren

Ist die Kategorie zum GwG bei Ihnen noch nicht freigeschaltet, können Sie diese in der Administration aktivieren.

Gehen Sie dafür zu Extras > Einstellungen > Administration > Reiter: Einstellungen. Wählen Sie im Dropdown-Menü Modul die Adressverwaltung. Öffnen Sie rechts über den Stift den Karteireiter, auf dem Sie die Kategorie platzieren möchten. Unten in der Mitte können Sie über das Dropdown-Menü neue Kategorien hinzufügen. Wählen Sie die Kategorie Geldwäsche-Gesetz. Über Neu anlegen wird die Kategorie auf dem Karteireiter platziert.

Step 2: Adressvervollständigung

Mit der Adressvervollständigung senden Sie Ihren Kunden ein Online-Formular. Dort können fehlende Daten ergänzt werden. Aktivieren Sie dafür die benötigten Geldwäschegesetz-Felder unter Extras > Einstellungen > Administration > Reiter: Eingabefelder, Modul: Adressverwaltung; Kategorie: Geldwäsche-Gesetz. Für die Adressvervollständigung setzen Sie das Häkchen in der Spalte AV.

Sobald die Felder aktiv sind, erscheinen im Pop-up für die Adressvervollständigung unter Weitere Aktionen > Adressvervollständigung zwei Modi: Adresse mit GWG und Adresse mit Suchkriterien und GWG. Die Abfrage lässt sich außerdem per Makro in individuelle Vorlagen integrieren.

Bitte beachten Sie: Kundeneingaben ersetzen nicht Ihre Prüfung. Sie müssen Angaben weiterhin verifizieren und Ihre Bewertung dokumentieren.

Step 3: Abfrage des Geldwäschegesetzes über Makro

Die Abfrage der Felder zum Geldwäschegesetz lässt sich außerdem per Makro in Ihre individuellen Vorlagen integrieren.

Das Makro ist modular aufgebaut: _Adr_Vervollstaendigung(x,y,z)

• x = “Adresse mit GWG” oder “Adresse/Suchkriterien mit GWG” bezeichnet die beiden neuen Modi.
• y = “neu” oder “alt” bezeichnet, ob nur neue Suchkriterien angelegt oder auch bestehende bearbeitet werden können.
• z = “html” oder “txt” bezeichnet das Format. Die Angabe “html” gibt den Link zum Online-Formular als Hyperlink aus. Dieser Parameter ist optional.

Das Makro verfügt über weitere Parameter, mit denen Sie die Ausgabe des Formulars beim Empfänger steuern können. Eine ausführliche Erläuterung der Parameter finden Sie in der Online Hilfe.

Fazit: Gute Prozesse zahlen sich aus

Das Geldwäschegesetz ist für Immobilienmakler kein Randthema. Es gehört zu den grundlegenden Pflichten im Makleralltag. Wer Risikoanalyse, Identifizierung, Dokumentation, Schulungen und Meldewege sauber organisiert, arbeitet sicherer und spart im Tagesgeschäft Zeit.

Mit onOffice enterprise halten Sie GWG-relevante Informationen strukturiert fest und schaffen klare Abläufe für Ihr Team. So bleiben wichtige Angaben nachvollziehbar und Sie sind für Prüfungen besser vorbereitet.