Abmahnungen als Immobilienmakler vermeiden: So formulieren Sie gekonnt

Welche Angaben zu Preis und Provision müssen Immobilienmakler machen?

Bei Geschäften mit Verbrauchern ist die Preisangabenverordnung maßgeblich, die zum 28. Mai 2022 novelliert wurde. Sie besagt, dass alle Angebote, die sich an Verbraucher richten, den Gesamtpreis enthalten müssen. Das bedeutet: Der Preis muss die Mehrwertsteuer und weitere Preisbestandteile beinhalten. Die Informationspflicht gilt für Kauf- und Mietpreise sowie für Ihre Maklerprovision. Vollständige Angaben sind beim Kaufpreis auf den ersten Blick leichter auszuweisen als bei Mietpreisen. Beim Mietpreis ist der Endpreis entscheidend, der unabhängig von den variablen, verbrauchsabhängigen Kosten ist – also die Gesamtkaltmiete mit einem Hinweis auf (Nicht-)Bestehen von Nebenkosten, beispielsweise 900 Euro bei 9 Euro pro m² plus NK.

Angaben zur Maklerprovision

Bei der Ausweisung Ihrer Maklerprovision im Fernabsatzgeschäft – also bei der ausschließlichen Verwendung von Fernkommunikationsmitteln – müssen Sie Bruttopreise angeben. Der Zusatz „inklusive MwSt.“ muss also zwingend enthalten sein. In Zeitungsanzeigen oder in Ihrem Schaufenster können Sie auf die Angabe „inklusive MwSt.“ verzichten.

Hinweis: Bei der Vermarktung gegenüber Verbrauchern sollten Provisionsangaben stets transparent und eindeutig dargestellt werden. Unklare oder missverständliche Angaben zu zusätzlichen Kosten können als irreführende geschäftliche Handlung gewertet werden und wettbewerbsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Wann sind Immobilienanzeigen abmahnfähig?

Sofern Sie eine Abwandlung der folgenden Formulierungen für die Preisangaben in Ihren Immobilienanzeigen verwenden, droht eine Abmahnung:

• Sie benutzen vage oder unpräzise Angaben wie „ca.“.
• Der Preis der Warmmiete ist nicht eindeutig angegeben.
• Es wird nur der Quadratmeterpreis angegeben ohne den Gesamtpreis.
• Bei Immobilien auf Erbbaurechtsgrundstücken weisen Sie nur den Kaufpreis aus ohne die Erbpacht.
• Der Kaufpreis wird an Bedingungen geknüpft: „Kaufpreis 230.000€, wenn Erschließungskosten hinzukommen“.
• Sie splitten den Kaufpreis einer Immobilie und des dazugehörigen Stellplatzes, ohne den Gesamtkaufpreis zu nennen.

Darüber hinaus zählen fehlerhafte oder unvollständige Angaben zum Energieausweis zu den häufigsten Abmahngründen im Immobilienmarketing. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen bei vielen Immobilienanzeigen Angaben wie Energieausweistyp, Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse veröffentlicht werden. Fehlende Pflichtangaben können wettbewerbsrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Welche Preisangaben in Immobilienanzeigen können abmahnfähig sein?

Der Maklervertrag / AGB

Üblicherweise ähneln sich die Formulierungen in den AGBs und im Maklervertrag oder sind sogar identisch. Das ist prinzipiell nicht verkehrt, doch im Gegensatz zum Maklervertrag, der in der Regel nur für die Vertragspartner sichtbar ist, können AGBs öffentlich eingesehen werden, wenn Sie beispielsweise auf der Webseite angegeben sind. Deswegen sollten Sie entsprechend in den AGBs und im Maklervertrag auf folgende abmahnfähige Formulierungen verzichten:

• „Gegen den Provisionsanspruch ist die Aufrechnung nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig.”: Aufrechnungen sind grundsätzlich zulässig, daher ist dieses Verbot in den AGBs unzulässig.
• „Salvatorische Klausel: Eine unwirksame Klausel wird durch eine Regelung ersetzt, welche dem wirtschaftlichen Interesse der Vertragsparteien am ehesten entspricht.” : Die salvatorische Klausel ist zu offen gestaltet, da der Endverbraucher nicht wissen kann, welche rechtliche Folge eintreten wird. Sie sollten diese Passage aus den AGBs streichen.
• „Vorkenntnis von einem Objekt muss dem Makler innerhalb von 30 Tagen mitgeteilt werden.”: Eine solche Klausel ist in den AGBs unzulässig.
• „Änderungen und Ergänzungen des Maklervertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für eine Änderung dieses Schriftformerfordernisses.”: Seit dem 1. Oktober 2016 wurde im BGB auf Textform umgestellt. Bei der Textform ist keine Unterschrift erforderlich, daher ist diese Aussage nicht mehr zulässig.
• „Für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist der Gerichtsstand [STADT] vereinbart.”: Diese Art von Klausel gilt nur für Gewerbekunden und ist daher bei Endverbrauchern unwirksam. Diese Klausel muss also um einen Passus ergänzt werden, der deutlich macht, dass die Gerichtsstandsklausel nur für Gewerbekunden gilt.
• „Für Fehler aufgrund von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit ist die Haftung ausgeschlossen.”: Eine generelle Haftungsbeschränkung ist grundsätzlich möglich. Ein Haftungsausschluss bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit ist rechtlich hingegen kaum umzusetzen.

Ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung

Bereits seit Mitte 2014 ist eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung zwingend erforderlich, bevor das Exposé verschickt wird. Die Gesetzesgrundlage hierfür ist § 355 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ordnungsgemäß bedeutet, dass die Widerrufsbelehrung korrekt formuliert sein muss. Kommt es hier zu Fehlern, droht eine Abmahnung. Halten Sie sich daher an die amtliche Musterbelehrung des Bundesministeriums für Verbraucherschutz. Achten Sie darauf, die Widerrufsbelehrung zuverlässig bei sämtlichen Vermarktungsaktivitäten zu berücksichtigen. Bei korrekter Formulierung droht zwar nicht die Gefahr einer Abmahnung, bei fehlender Widerrufsbelehrung verlieren Sie aber Ihre Provision. Außerdem erfordert der Widerruf nicht die Textform. Kunden können die Widerrufserklärung auch mündlich oder telefonisch abgeben.

Besondere Bedeutung hat die Widerrufsbelehrung bei Online-Anfragen über Immobilienportale oder die eigene Website. Da Maklerverträge heute häufig im Fernabsatz geschlossen werden, sollte zudem dokumentiert werden, wenn der Kunde ausdrücklich verlangt, dass der Makler bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird. Fehler in diesem Prozess können dazu führen, dass Provisionsansprüche gefährdet werden.

Datenschutz nicht vergessen

Neben wettbewerbsrechtlichen Vorgaben sollten Immobilienmakler auch datenschutzrechtliche Anforderungen beachten. Kontaktformulare, Newsletter-Anmeldungen und die Verarbeitung von Interessentendaten müssen den Vorgaben der DSGVO entsprechen. Zwar führen Datenschutzverstöße nicht immer zu klassischen wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen, sie können jedoch erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen nach sich ziehen.

Welche Werbeaussagen sind für Immobilienmakler riskant?

Angaben zur Wohnungsgröße

Die Wohnungsgröße ist in Quadratmetern anzugeben. Bei der Schreibweise ist sowohl das Wort „Quadratmeter” oder die Maßangabe „m²” zulässig. Auch wenn die Abkürzung „qm“ gebräuchlich ist, ist sie laut Einheitenverordnung unzulässig und kann mit einer Abmahnung geahndet werden.

„Anlageobjekt mit risikofreier Rendite”: Diese Formulierung kann zu einer Abmahnung führen, denn grundsätzlich birgt jedes Anlageobjekt ein gewisses Risiko, beispielsweise, dass es einen Mietausfall für eine unbestimmte Zeit geben könnte.

„Steuervorteile dank AfA bis zu 10.000 € möglich”: Steuervorteile können zur Werbenutzung genannt werden, jedoch ist es erforderlich, die konkreten Voraussetzungen für diese Steuervorteile zu benennen. Ansonsten könnte man Ihnen Irreführungen im Wettbewerb vorwerfen.

„Beratung und Verkauf auch am Sonntag”: Nach der Bedarfsgewerbeverordnung ist an Sonn- und Feiertagen lediglich die „Begleitung und Beratung von Kunden bei der Besichtigung von Häusern und Wohnungen” erlaubt. Diese Erlaubnis ist je nach Bundesland auch auf eine bestimmte zeitliche Dauer begrenzt (in NRW beispielsweise auf 4 Stunden). Einen Verkauf am Sonntag zu bewerben könnte Ihnen daher eine Abmahnung einbringen.

Fazit: Mit klaren Formulierungen Abmahnungen vermeiden

Viele Formulierungen können unter Umständen zu einer Abmahnung führen. Grundsätzlich sollten Sie in den Schutz vor Abmahnungen investieren und Ihre Verträge bzw. AGBs von einem sachkundigen Fachanwalt prüfen lassen. Andernfalls müssen Sie im Falle einer Abmahnung teuer bezahlen. Für Makler brachte das Gesetz zur Stärkung des fairen Wettbewerbs (Abmahngesetz), das im Dezember 2020 in Kraft getreten ist, Verbesserungen beim Schutz vor missbräuchlichen Abmahnungen. Wettbewerbsverstöße können jedoch weiterhin wirksam abgemahnt werden und erhebliche Kosten verursachen. Umso wichtiger ist es, Werbeaussagen, Vertragsunterlagen und Vermarktungsprozesse regelmäßig rechtlich überprüfen zu lassen. Wer zu Unrecht abgemahnt wird, kann sich auf dieser Gesetzesgrundlage gegen die Abmahnung wehren.

Hinweis: Keine Rechtsberatung

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Wenn Sie konkrete Fragen zu Ihren Immobilienanzeigen, Verträgen, Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder anderen rechtlichen Themen haben, empfehlen wir Ihnen, fachkundigen Rechtsrat einzuholen.

Stand: Mai 2026. Änderungen in der Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis können dazu führen, dass einzelne Informationen nach der Veröffentlichung nicht mehr uneingeschränkt gültig sind.