Wohnungsleerstand Deutschland: Entwicklungen, Ursachen und Perspektiven

Bedeutung des Wohnungsleerstands für Deutschland

Der Wohnungsmarkt zählt zu den zentralen sozialen und wirtschaftlichen Faktoren in Deutschland. Wohnraum ist nicht nur eine Frage von Angebot und Nachfrage, sondern auch entscheidend für soziale Stabilität, wirtschaftliche Entwicklung und Lebensqualität.

Der Leerstand in Deutschland wird beeinflusst von:

• Mietpreisen
• Immobilienwerten
• Stadtentwicklung
• sozialen Strukturen
• kommunalen Haushalten

Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist entscheidend. Zu hoher Leerstand schwächt Regionen – zu geringer Leerstand verschärft Wohnungsnot.

Überblick zum Thema Wohnungsleerstand in Deutschland

Der Wohnungsleerstand in Deutschland entwickelt sich aktuell sehr unterschiedlich. Während in einigen Regionen, insbesondere in strukturschwachen ländlichen Gebieten, Wohnungen leer stehen, herrscht in Ballungszentren und Großstädten ein akuter Wohnungsmangel. Prognosen zeigen, dass bis 2027 deutschlandweit bis zu 830.000 Wohnungen fehlen könnten. Bereits Ende 2024 wurde ein Rekordstand von 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen festgestellt. Gleichzeitig sinkt die Zahl der neu fertiggestellten Wohnungen weiter: Von rund 295.000 im Jahr 2022 auf voraussichtlich nur noch 177.000 im Jahr 2027. Diese Entwicklung verschärft die Situation auf dem Wohnungsmarkt deutlich.

Kernaussagen und aktuelle Entwicklungen

• In Großstädten und Ballungsräumen herrscht ein erheblicher Wohnungsmangel, während in einigen ländlichen Regionen Leerstände zunehmen.
• Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen geht kontinuierlich zurück, was die angespannte Marktsituation weiter verschärft.
• Prognosen rechnen bis 2027 mit einer Neubaulücke von bis zu 830.000 Wohnungen.
• Der Wohnungsmangel führt zu steigenden Mieten, sozialer Ungleichheit und einer Verschärfung der Armut in Großstädten.
• Die Corona-Krise und wirtschaftliche Unsicherheiten beeinflussen den Wohnungsmarkt zusätzlich und sorgen für neue Herausforderungen.

Entwicklung der Leerstandsquoten in den letzten Jahren

Von Wohnungsleerstand spricht man, wenn eine Wohnung dauerhaft unbewohnt ist und dem Markt nicht zur Verfügung steht. Man unterscheidet:

• Fluktuationsleerstand (kurzzeitig, z. B. zwischen zwei Mietern)
• Struktureller Leerstand (langfristig, meist regional bedingt)
• Spekulativer Leerstand

Entscheidend für die Bewertung sind die sogenannten Leerstandsquoten. Die Leerstandsquoten sind bundesweit tendenziell rückläufig – jedoch nicht gleichmäßig verteilt.

• Großstädte: sehr geringe Leerstände
• Mittelstädte: moderate Werte
• Ländliche Räume: steigende Leerstände

Die Kombination aus Bevölkerungswanderung und rückläufiger Bautätigkeit prägt diese Entwicklung maßgeblich.

Regionale Unterschiede: Leerstand und Leerstandsquoten im Vergleich

Leerstand in Deutschland: Städte und ländliche Räume

Während Metropolregionen wachsen, kämpfen viele ländliche Gebiete mit Abwanderung und Überalterung. Das führt zu strukturellem Leerstand in Deutschland, insbesondere in ostdeutschen Regionen und wirtschaftlich schwächeren Landkreisen.

Wohnungsleerstand Deutschland Karte: Wo sind die Hotspots?

Würde man sich den Wohnungsleerstand auf einer Karte von Deutschland anschauen, sieht man die geografischen Unterschiede deutlich:

• hoher Leerstand: Teile Ostdeutschlands, strukturschwache Regionen
• niedriger Leerstand: München, Berlin, Hamburg, Frankfurt

Die Karte zeigt klar: Der Wohnungsmarkt ist regional extrem unterschiedlich.

Leerstandsquote Berlin: Besonderheiten der Hauptstadt

Die Leerstandsquote in Berlin liegt seit Jahren auf sehr niedrigem Niveau. Berlin verzeichnet:

• starken Zuzug
• hohe Nachfrage
• begrenzte Neubautätigkeit

Trotz politischer Maßnahmen bleibt der Markt angespannt.

Wohnungsleerstand Hamburg und Leerstandsquote Hamburg

Der Wohnungsleerstand in Hamburg ist ebenfalls gering. Die Leerstandsquote Hamburgs bewegt sich seit Jahren unterhalb einer gesunden Fluktuationsreserve.
Hamburg profitiert von einer stabilen Wirtschaft, verzeichnet jedoch ebenfalls steigende Mieten.

Leerstandsquote München: Situation in Süddeutschland

Die Leerstandsquote München zählt zu den niedrigsten bundesweit. München gilt als einer der angespanntesten Wohnungsmärkte Deutschlands.
Hohe Kaufpreise, starke Nachfrage und begrenzte Flächen treiben die Entwicklung weiter voran.

Ursachen für Wohnungsleerstand

Demografische Veränderungen

• Abwanderung junger Menschen
• Überalterung der Bevölkerung
• sinkende Haushaltsgrößen

Diese Faktoren führen besonders in ländlichen Regionen zu zunehmendem Leerstand.

Wirtschaftliche Faktoren

• Arbeitsplatzverluste
• Strukturkrisen
• geringere Investitionen

Regionen ohne wirtschaftliche Perspektive verlieren Einwohner – Wohnungen bleiben leer.

Strukturwandel und regionale Entwicklungen

Industrieabbau, Digitalisierung und veränderte Arbeitsmodelle beeinflussen Wohnstandorte erheblich. Homeoffice kann ländliche Räume stärken – aber nicht überall.

Folgen des Wohnungsleerstands für Städte

Wohnungsleerstand hat weitreichende Auswirkungen auf Städte und deren Entwicklung. Die Folgen betreffen sowohl die städtische Infrastruktur als auch die soziale und wirtschaftliche Situation vor Ort. Im Folgenden finden Sie eine strukturierte Übersicht zu den wichtigsten Auswirkungen:

1. Wertverlust und Imageprobleme
   Leerstehende Wohnungen und Gebäude führen häufig zu Wertverlusten bei angrenzenden Immobilien.
   Das Stadtbild leidet unter vernachlässigten oder verfallenden Gebäuden, was das Image der Stadt negativ beeinflusst.
2. Belastung der städtischen Infrastruktur
   Unbewohnte Häuser verursachen dennoch laufende Kosten für Versorgung, Instandhaltung und Sicherheit.
   Sinkende Einwohnerzahlen führen dazu, dass Infrastruktur wie Schulen, Kindergärten oder Nahverkehr weniger ausgelastet ist und langfristig gefährdet werden kann.
3. Soziale Folgen
   Wohnungsleerstand kann die Entstehung von Problemvierteln begünstigen, in denen soziale Kontrolle und Nachbarschaftsstrukturen schwinden.
   Vandalismus und Einbrüche treten in leerstehenden Gebäuden häufiger auf und erhöhen das Unsicherheitsgefühl in der Bevölkerung.
4. Wirtschaftliche Auswirkungen
   Weniger Einwohner bedeuten geringere Steuereinnahmen für die Stadt.
   Der lokale Einzelhandel und Dienstleistungssektor leiden unter einem Rückgang der Kaufkraft und sinkender Nachfrage.
5. Herausforderungen für Stadtentwicklung und Planung
   Wohnungsleerstand erschwert die nachhaltige Stadtentwicklung, da Investitionen in Modernisierung und Neubau weniger attraktiv erscheinen.
   Die Revitalisierung leerstehender Objekte erfordert gezielte Förderprogramme und innovative Nutzungskonzepte.

Diese Aspekte zeigen, dass Wohnungsleerstand nicht nur ein bauliches oder wirtschaftliches Problem darstellt, sondern die gesamte Lebensqualität und Zukunftsfähigkeit von Städten beeinflusst. Eine aktive und vorausschauende Stadtentwicklung ist daher entscheidend, um negative Folgen zu vermeiden und neue Perspektiven für die betroffenen Quartiere zu schaffen.

Leerstandsquoten verstehen und berechnen

Was ist der Leerstandsindex?

Der Leerstandsindex misst das Verhältnis leerstehender Wohnungen zum Gesamtbestand einer Region. Er dient als zentrale Kennzahl zur Bewertung des Marktes.

Leerstandsindex berechnen: Methoden und Kennzahlen

Um den Leerstandsindex zu berechnen, wird folgende Formel verwendet:
Leerstandsquote=Leerstehende Wohnungen​:Gesamtwohnungsbestand×100

Eine Quote von 2–3 % gilt als marktgerecht (Fluktuationsreserve).
Werte deutlich darüber oder darunter weisen auf strukturelle Probleme hin.

Beispiel:

Stellen wir uns eine Stadt mit 10.000 Wohnungen vor. Davon stehen 300 Wohnungen leer.
Die Berechnung erfolgt mit der oben genannten Formel:
Eingesetzt:
300:10.000×100=3 %
Ergebnis: Die Stadt hat eine Leerstandsquote von 3 %.
Eine Quote von 2–3 % gilt als marktgerecht (sogenannte Fluktuationsreserve). Mit 3 % befindet sich der Wohnungsmarkt also im stabilen Gleichgewicht.

Bedeutung für die Immobilienbranche

Für Investoren, Projektentwickler und Kommunen sind Leerstandsquoten zentrale Entscheidungsgrundlagen.
Sie beeinflussen:

• Investitionsstrategien
  • Hohe Leerstandsquoten (z. B. > 5 %): Signalisieren ein hohes Risiko und geringe Mietsteigerungspotenziale. Investitionen konzentrieren sich hier oft auf den Kauf von Bestandsimmobilien zu niedrigeren Preisen, gegebenenfalls mit dem Ziel der Revitalisierung, Umnutzung oder des Rückbaus.
  • Niedrige Leerstandsquoten (z. B. < 2 %): Zeigen einen angespannten Markt (z. B. München, Berlin) mit hoher Nachfrage. Dies rechtfertigt höhere Kaufpreise und begünstigt Investitionen in Neubauprojekte oder die Modernisierung hochwertiger Objekte, da eine schnelle Vermietbarkeit und Wertsteigerung erwartet wird.
  • Regionale Divergenz: Global agierende Investoren nutzen die regional unterschiedlichen Quoten, um ein diversifiziertes Portfolio aufzubauen: risikoärmere, wachstumsorientierte Investments in A-Lagen und renditeorientierte, strategische Investments in B- oder C-Lagen.
• Mietpreisprognosen
  • Sehr niedrige Quoten (Wohnungsmangel): Führen fast unweigerlich zu steigenden Mieten, da Mieter kaum Ausweichmöglichkeiten haben und der Wettbewerb um verfügbaren Wohnraum hoch ist. Prognosen in diesen Märkten (z. B. Leerstandsquote München) sind auf weitere Mietsteigerungen ausgerichtet, sofern keine regulierenden Maßnahmen oder eine deutliche Ausweitung des Angebots erfolgen.
  • Moderate Quoten (Fluktuationsreserve): Sorgen für stabile Mietpreise oder ein moderates Wachstum, das der Inflationsrate entspricht.
  • Hohe Quoten (Struktureller Leerstand): Führen zu stagnierenden oder sinkenden Mieten. Prognosen in diesen Regionen müssen oft mit der Erwartung einer Reduzierung der Wohnfläche oder einer Umnutzung verbunden werden, um eine positive Rendite zu erzielen.
• Stadtentwicklungsplanung
  • Bei Wohnungsmangel (niedrige Quoten): Die Planung konzentriert sich auf die Förderung des Neubaus (Ausweisung von Baugebieten, beschleunigte Genehmigungsverfahren), die Mobilisierung von Bauland und Maßnahmen zur Verdichtung im Innenbereich (Nachverdichtung).
  • Bei hohem Leerstand (struktureller Leerstand): Die Planung fokussiert auf Revitalisierungsprogramme, die gezielte Umnutzung (z. B. Gewerbe zu Wohnen), den Rückbau von nicht mehr benötigtem Wohnraum zur Reduktion von Folgekosten und die Stärkung der regionalen Wirtschaft (Anreize für Unternehmen, Verbesserung der Infrastruktur).
  • Infrastrukturplanung: Leerstandsdaten helfen, den künftigen Bedarf an Schulen, Kindergärten, öffentlichen Nahverkehr und Versorgungsleitungen präziser zu planen und Überkapazitäten in schrumpfenden Regionen zu vermeiden.

Die Rolle von Maklern beim Wohnungsleerstand in Deutschland

Immobilienmakler nehmen im Kontext von Wohnungsleerstand in Deutschland eine zentrale Vermittlerrolle zwischen Eigentümern, Mietern, Investoren und Kommunen ein. Sie agieren nicht nur als Vermarktungsexperten, sondern zunehmend auch als strategische Berater in einem regional stark differenzierten Markt.

Marktanalyse und realistische Preisgestaltung

Makler verfügen über detaillierte Kenntnisse lokaler Leerstandsquoten und Nachfrageentwicklungen. Gerade in Regionen mit erhöhtem Leerstand in Deutschland unterstützen sie Eigentümer dabei, marktgerechte Miet- oder Kaufpreise festzulegen. Eine realistische Preisstrategie ist entscheidend, um längere Vermarktungszeiten zu vermeiden und weiteren Wertverlust zu verhindern.

Reduzierung von Vermarktungszeiten

Professionelle Exposés, digitale Besichtigungen, zielgruppengenaue Ansprache und die Nutzung moderner Vermarktungskanäle tragen dazu bei, Leerstände zu verkürzen. In angespannten Märkten wie bei der Leerstandsquote Berlin, der Leerstandsquote München oder dem Wohnungsleerstand Hamburg liegt der Fokus oft auf schneller, effizienter Vermittlung. In strukturschwachen Regionen hingegen geht es stärker um Positionierung und Standortmarketing.

Beratung bei Umnutzung und Revitalisierung

Bei strukturellem Leerstand der Wohnungen in Deutschland beraten Makler Eigentümer zunehmend zu alternativen Nutzungskonzepten:

• Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum
• Aufteilung großer Wohneinheiten
• Möblierte Vermietung auf Zeit
• Zielgruppenorientierte Modernisierung

Damit leisten sie einen aktiven Beitrag zur Reduzierung von Leerstand und zur Stabilisierung von Quartieren.

Schnittstelle zwischen Markt und Kommune

Makler fungieren häufig als Informationsquelle für Kommunen, da sie frühzeitig Veränderungen in Angebot und Nachfrage erkennen. Ihre Einschätzungen zu Leerstandsquoten oder lokalen Markttrends können in Stadtentwicklungsstrategien einfließen.

Maßnahmen gegen Wohnungsleerstand

Strategien für Städte und Kommunen

• Förderprogramme zur Sanierung
• Rückbau nicht mehr benötigter Gebäude
• Anreize für Zuzug
• gezielte Wirtschaftsförderung

Beispiele erfolgreicher Revitalisierung und Nachnutzung

• Umwandlung leerstehender Büroflächen in Wohnraum
• kulturelle Zwischennutzung
• Mehrgenerationenprojekte
• Umnutzung ehemaliger Industrieflächen

Solche Maßnahmen zeigen, dass Leerstand auch Chancen bieten kann.

Fazit

Der Wohnungsleerstand Deutschland zeigt ein paradoxes Bild: Während in Großstädten Wohnungen fehlen, kämpfen andere Regionen mit strukturellem Leerstand.
Sinkende Neubauzahlen und steigende Nachfrage verschärfen den Wohnungsmangel in Ballungsräumen, während demografische Veränderungen ländliche Räume unter Druck setzen.

Eine nachhaltige Wohnungsmarktpolitik muss:

• regional differenziert handeln
• Neubau fördern
• Leerstand aktiv managen
• soziale Ausgewogenheit sichern

Nur durch eine Kombination aus Neubau, Revitalisierung und strategischer Stadtentwicklung kann der Leerstand in Deutschland langfristig in ein gesundes Gleichgewicht gebracht werden.