Gewerbeschein für Immobilienmakler: Warum die Erlaubnispficht nach § 34c GewO gilt

Wer in Deutschland einen klassischen Dienstleistungsbetrieb gründet, genießt im Grunde Gewerbefreiheit: Formular ausfüllen, Gebühr zahlen und fertig. Warum läuft das beim Gewerbeschein für Immobilienmakler anders ab? Die Antwort liegt auf der Hand: Häuser und Eigentumswohnungen – sowie die langfristige Finanzierung – sind für die meisten Menschen die größte finanzielle Investition ihres Lebens. Wenn hier etwas schiefgeht, sei es durch Falschangaben oder mangelnde Seriosität, steht für Käufer und Verkäufer schnell viel Geld auf dem Spiel.

Deshalb zieht der Gesetzgeber in § 34c der Gewerbeordnung (GewO) eine klare Grenze. Der Maklerberuf ist erlaubnispflichtig. Das bedeutet kurz gesagt: Das Gewerbeamt händigt Ihnen den Schein erst aus, wenn eine staatliche Stelle, je nach Region das Ordnungsamt, Landratsamt oder die IHK, grünes Licht gibt und die Gewerbeerlaubnis erteilt. Die Beamten prüfen vorab ganz genau, ob der Antragssteller finanziell solide aufgestellt und persönlich zuverlässig ist. Was im ersten Moment nach nerviger Bürokratie klingt, agiert am Ende ganz im Sinne der Verbraucher, indem unzuverlässige Gewerbetreibende herausgefiltert werden. Das gilt auch für Verwalter bzw. Wohnimmobilienverwalter nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Denn diese gesetzliche Hürde sorgt schlussendlich für ein saubereres Branchen-Image und gibt Maklern ein offizielles

Das Thema bleibt während der gesamten Maklerkarriere aktuell. Immobilienmakler müssen nach aktuellem Stand (Juni 2026) laut der gesetzlichen Weiterbildungspflicht innerhalb von drei Jahren mindestens 20 Stunden Fachfortbildung nachweisen. Eine klassische Maklerausbildung ist für den Antrag zwar kein Muss, aber das Gesetz fordert hier ganz klardauerhafte Professionalität. Auf welchen Inhalt es bei Weiterbildungen im Detail ankommt, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Relevante Fachthemen, in denen weitergebildet wird, sind unter anderem das Immobilienrecht, die Wertermittlung, das Miet- und Wohnungseigentumsrecht (WEG) sowie die professionelle Beratung im modernen Kunden- und Beschwerdemanagement. Den Nachweis darüber müssen Makler nicht proaktiv einsenden: Die Zertifikate werden gesammelt und dem zuständigen Gewerbe- oder Ordnungsamt erst auf direkte Aufforderung (z. B. bei einer Stichprobenkontrolle) vorgelegt.

Gewerbeschein für Immobilienmakler bei GmbH-Gründung und neuen Standorten

Wer schon seit Jahren erfolgreich am Markt ist, verschwendet meist keinen Gedanken mehr an das Gewerbeamt. Doch sobald sich die Struktur Ihres Unternehmens verändert oder Sie expandieren möchten, rücken die rechtlichen und bürokratischen Vorgaben wieder in den Fokus. Es gibt zwei klassische Szenarien, bei denen Sie Ihren bestehenden Gewerbeschein und die dazugehörige Erlaubnis noch einmal überarbeiten müssen:

1. Der Wechsel zur GmbH oder UG

Sobald ein Maklerbüro sich entscheidet, eine GmbH oder eine andere Rechtsform zu gründen, muss einiges beachtet werden: Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist immer personengebunden. Sie gilt für Sie ganz persönlich als Mensch, aber nicht automatisch für Ihre neue Firma. Denn eine GmbH ist rechtlich gesehen eine völlig neue, eigene Person.

Das bedeutet für die Praxis: Die GmbH muss eine eigene Maklererlaubnis beantragen und Sie müssen den Zuverlässigkeits-Check inklusive der Abfrage beim Insolvenzgericht als Geschäftsführer noch einmal vollständig durchlaufen. Erst wenn die GmbH ihre eigene Urkunde hat, stellt das Gewerbeamt den neuen Gewerbeschein aus. Wer das übersieht und einfach unter dem neuen GmbH-Namen Verträge abschließt, riskiert ungültige Provisionsansprüche und hohe Bußgelder.

Ein typisches Praxisbeispiel: Makler Schmidt führt sein Einzelunternehmen seit acht Jahren erfolgreich. Bei der Umwandlung in die „Schmidt Immobilien GmbH“ muss er als künftiger Geschäftsführer trotz seiner langjährigen, einwandfreien Tätigkeit alle Nachweise erneut einreichen. Da die behördliche Bearbeitung oft 6 bis 10 Wochen dauert, entsteht eine Übergangsphase. Schließt Schmidt in dieser Zeit bereits Verträge im Namen der neuen GmbH ab, obwohl deren Erlaubnis noch nicht vorliegt, sind diese rechtlich unwirksam.

2. Neue Standorte

Sie möchten expandieren und ein Büro in der Nachbarstadt eröffnen? Dann kommt es ganz darauf an, wie dieses Büro organisiert ist. Das Gewerberecht unterscheidet hier zwischen zwei Varianten:

Gewerbeschein für Immobilienmakler beantragen: Die richtige Reihenfolge

Wer bei Behördengängen Zeit und Nerven sparen will, muss die Spielregeln kennen. Der größte Fehler ist es, einfach blind zum Gewerbeamt zu gehen. Ohne die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung schicken die Beamten Sie sofort wieder nach Hause. Der Schlüssel zum Erfolg liegt also in der richtigen Vorbereitung, die mit einer gezielten Dokumentensuche beginnt.

Als Erstes müssen Sie Ihre persönliche Zuverlässigkeit nachweisen. Dafür stellen Sie einen Antrag auf ein behördliches Führungszeugnis und eine Auskunft aus dem Gewerbezentralregister. Achten Sie auf das Timing: Beide Dokumente dürfen bei Einreichung nicht älter als drei Monate sein. Die Behörden wollen auch sehen, dass Ihre Vermögensverhältnisse absolut sauber sind. Sie benötigen also eine Unbedenklichkeitsbescheinigung in Steuersachen von Ihrem Finanzamt und einen Auszug aus dem Schuldverzeichnis über das zentralen Vollstreckungsportal der Länder, um zu beweisen, dass keine unbezahlten Schulden oder Insolvenzen im Raum stehen.

Erst wenn alle Unterlagen vorliegen, wird der Antrag an die Erlaubnisbehörde geschickt. Planen Sie hierfür ein paar Wochen Bearbeitungszeit ein. Sobald die Urkunde fertig ist, haben Sie das „goldene Ticket” für das Gewerbeamt in der Hand, das Ihnen nun den offiziellen Gewerbeschein ausstellt und damit den rechtlichen Grundstein legt.

Kurz danach meldet sich automatisch das Finanzamt bei Ihnen. Über das Elster-Portal füllen Sie jetzt noch den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung aus. Sobald Ihnen das Amt die finale Steuernummer für Ihren Betrieb zugeteilt hat, ist die bürokratische Hürde offiziell genommen und Sie können die ersten rechtssicheren Provisionsrechnungen an Ihre Kunden schreiben.

Der Beantragungsprozess im Schnelldurchlauf

1. Dokumente beschaffen: Führungszeugnis, Auszug aus dem Gewerbezentralregister, Finanzamt-Bescheinigung & Vollstreckungsportal-Auszug einholen.
2. Analog § 34c-Erlaubnis beantragen: Unterlagen bei der zuständigen Stelle (IHK, Ordnungs- oder Landratsamt) einreichen.
3. Gewerbe anmelden: Mit der Erlaubnisurkunde holen Sie den Gewerbeschein beim lokalen Gewerbeamt ab.
4. Steuernummer aktivieren: Fragebogen zur steuerlichen Erfassung via ELSTER an das Finanzamt übermitteln.

Gewerbeschein Immobilienmakler: Kosten im Überblick

Ein erfolgreicher Start, das Anbieten neuer Dienstleistungen oder eine geplante Umstrukturierung erfordern eine solide finanzielle Planung. Neben den Investitionen für Marketing, Büroausstattung, Versicherungen und Softwarelösungen verursachen auch die reinen Behördenanträge Kosten. Wer die Kosten für den Gewerbeschein als Immobilienmakler kalkuliert, stellt schnell fest, dass es in Deutschland keine bundesweit einheitliche Gebührenstruktur gibt. Die Preise variieren stark je nach Bundesland, Stadt und sogar Gemeindeverwaltung.

In kleineren Gemeinden oder ländlichen Regionen ist die Maklererlaubnis oft deutlich günstiger zu haben als in den Ballungsräumen und Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg. Während manche Behörden für die Prüfung und Ausstellung der § 34c-Erlaubnis rund 100 bis 200 Euro aufrufen, können die Kosten in Großstädten für Einzelunternehmen schnell auf bis zu 500 Euro oder mehr ansteigen. Hinzu kommen die fixen Gebühren für das Führungszeugnis, den Gewerbezentralregisterauszug und die Abfrage im Vollstreckungsportal, die sich zusammengerechnet auf etwa 30 bis 40 Euro belaufen.

Die eigentliche Gewerbeanmeldung, also der Druck des Gewerbescheins, ist im Vergleich dazu der kleinere Posten. Hier bewegen sich die Gebühren meist in einem moderaten Rahmen zwischen 20 und 60 Euro. Wer sein Maklerunternehmen als Kapitalgesellschaft (GmbH) gründet oder umwandeln möchte, muss zudem beachten, dass die Kosten für die Erlaubnis bei juristischen Personen in der Regel höher angesetzt werden. Zudem kommen in diesem Fall noch Notarkosten und die Gebühren für den Eintrag in das Handelsregister hinzu. Insgesamt sollten für den reinen bürokratischen Akt je nach Rechtsform zwischen 250 und 700 Euro eingeplant werden.

Konkretes Rechenbeispiel aus der Praxis:

Angenommen, eine Immobilienmaklerin gründet eine GmbH mit zwei Geschäftsführern in einer deutschen Großstadt (z. B. Köln). Die bürokratischen Gründungskosten schlüsseln sich wie folgt auf:

• Nachweise & Auszüge: 2 × Führungszeugnis & Gewerbezentralregister = 70 €
• Notar & Handelsregister: Gründungskosten der GmbH = 450 €
• § 34c Erlaubnis: Amtliche Gebühr für juristische Personen vor Ort = 650 €
• Gewerbeanmeldung: Ausstellung des Gewerbescheins = 40 €

Gesamtkosten für die bürokratische Gründung: 1.210 €

Sind Immobilienmakler gewerbesteuerpflichtig?

Die steuerliche Belastung ist ein Faktor, der jede geschäftliche Entscheidung beeinflusst. Im Gegensatz zu Architekten oder Rechtsanwälten, die oft als Freiberufler eingestuft werden, lässt das Gesetz beim Vermittlungsgeschäft mit Immobilien keinen Spielraum. Das bedeutet für die Praxis: Jeder selbständige Immobilienmakler ist gewerbesteuerpflichtig.

Da diese Steuer direkt an die Gemeinde fließt, in der der jeweilige Betrieb gemeldet ist, bestimmt der lokale Hebesatz die tatsächliche Höhe der Abgaben. Weil jede Kommune diesen Prozentsatz selbst festlegt, gibt es in Deutschland ein starkes regionales Gefälle. Während ländliche Regionen oft mit niedrigen Sätzen um Unternehmen werben, verlangen wirtschaftsstarke Großstädte meist deutlich mehr. Wenn Sie expandieren oder ein neues Büro eröffnen wollen, sollten Sie den Hebesatz der jeweiligen Stadt daher immer als wichtigen Standortfaktor in Ihre Kalkulation einbeziehen.

Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften dient der jährliche Freibetrag von 24.500 Euro als finanzielle Brücke. Erst ab dem darauffolgenden Euro wird die Steuer fällig. Zudem lässt sich die gezahlte Gewerbesteuer später zu einem großen Teil auf Ihre persönliche Einkommensteuer anrechnen. Diese Logik ändert sich jedoch grundlegend, sobald Sie Ihr Unternehmen in eine GmbH umwandeln. Bei einer Kapitalgesellschaft fällt der Freibetrag weg, sodass Sie ab dem ersten Euro Gewinn gewerbesteuerpflichtig sind. Das ist ein zentraler wirtschaftlicher Aspekt, den Sie bei der Wahl der passenden Rechtsform für Ihr Wachstum von Anfang an berücksichtigen sollten.

Fazit: der Gewerbeschein für Immobilienmakler als strategisches Sprungbrett

Der Blick auf die bürokratischen Anforderungen zeigt deutlich: Der Gewerbeschein ist weit mehr als nur ein Dokument – er ist die regulatorische Eintrittskarte in einen anspruchsvollen Markt. Die gesetzlichen Vorgaben rund um den § 34c GewO und die Gewerbesteuern stellen keine einmalige Hürden dar, sondern bilden den Startpunkt für eine fortlaufende Professionalisierung.

Wer sein Maklerunternehmen erfolgreich aufbauen oder vergrößern möchte, muss Bürokratie von Anfang an als Teil seiner Unternehmensstrategie begreifen. Ein sauberer Prozess schützt vor rechtlichen Risiken, sichert Provisionsansprüche und schafft das Vertrauen, das Kunden bei der größten Investition ihres Lebens benötigen. Die erfolgreichsten Akteure am Markt empfinden diese Pflichten nicht als Last, sondern nutzen die rechtlichen Vorgaben als stabiles Fundament für ein krisenfestes, skalierbares Business.

Was ist das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Wohn- und Nichtwohngebäude. Dabei geht es unter anderem um Heizungen, Dämmung, Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien. Seit 2020 ersetzt es die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem einheitlichen Regelwerk. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden, den Primärenergiebedarf und den CO₂-Ausstoß langfristig zu reduzieren. Besonders bei Bestandsimmobilien, Sanierungen und Eigentümerwechseln spielt das Gebäudeenergiegesetz deshalb eine wichtige Rolle – und damit auch in der täglichen Praxis von Immobilienmaklern.

GEG aktueller Stand: Was gilt derzeit?

Der aktuelle Stand des GEG sorgt weiterhin für viele Fragen am Markt. Besonders das Thema Heizungstausch wurde in den vergangenen Jahren intensiv diskutiert.

Grundsätzlich gilt: Neu eingebaute Heizungen sollen künftig mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Erfüllt werden kann diese Vorgabe zum Beispiel durch Wärmepumpen, den Anschluss an ein Wärmenetz, Biomasse- oder Pelletheizungen sowie bestimmte Hybridheizungen. Auch gasförmige Brennstoffe können infrage kommen, sofern sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Welche Lösung im Einzelfall geeignet ist, hängt unter anderem von den örtlichen Rahmenbedingungen und der kommunalen Wärmeplanung ab.

Liegt für eine Kommune noch keine Wärmeplanung vor, sollten Interessenten den aktuellen Stand bei der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung erfragen. Als Makler können Sie auf diese Informationsquelle hinweisen, ohne selbst eine technische oder rechtliche Bewertung vorzunehmen.

Für viele Bestandsgebäude gelten weiterhin Übergangsvorschriften und -fristen. Gleichzeitig existieren Förderprogramme, die Eigentümer beim Umstieg unterstützen sollen. Das bedeutet jedoch nicht, dass bestehende funktionierende Heizungen sofort ausgetauscht werden müssen. Genau hier entstehen oft Missverständnisse bei Eigentümern und Kaufinteressenten.

Für Immobilienmakler ist dabei vor allem wichtig zu wissen:

• Nicht jede Immobilie ist unmittelbar betroffen.
• Viele Pflichten greifen erst bei konkreten Maßnahmen.
• Förderungen können die Investitionskosten deutlich reduzieren.

Eine transparente Kommunikation schafft dabei mehr Klarheit für Käufer und Verkäufer. Gerade bei Bestandsimmobilien erwarten viele Kunden heute eine verständliche Orientierung zu möglichen Pflichten und Vorgaben.

GEG bei Bestandsgebäuden: Welche Anforderungen gelten?

Besonders relevant ist das Gebäudeenergiegesetz für ältere Immobilien, denn viele Objekte am Markt fallen unter die Regelungen für Bestandsbauten. Dabei geht es vor allem um energetische Nachrüstpflichten, die Eigentümer kennen sollten.

Alte Heizungen im Blick behalten

Ein häufiges Thema ist der Austausch alter Heizungen. Bestimmte Öl- und Gasheizungen dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen sind unter anderem Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Für Immobilienmakler lohnt sich deshalb ein Blick auf Baujahr und Typ der Heizungsanlage, da Käufer hierzu häufig bereits bei Besichtigungen Fragen stellen.

Dachdämmung kann zur Pflicht werden

Auch die Dämmung der obersten Geschossdecke spielt beim GEG eine wichtige Rolle. Ist das Dach nicht ausreichend gedämmt, kann eine Nachrüstpflicht bestehen. . Gerade bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern sollten Makler deshalb prüfen, ob Informationen zur Dachdämmung vorliegen.

Nachrüstpflicht bei Leitungen

Darüber hinaus schreibt das Gebäudeenergiegesetz in vielen Fällen vor, Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Besonders bei älteren Immobilien besteht hier häufig Nachholbedarf. Betroffen sind oft freiliegende Leitungen in Kellern, Heizungsräumen oder unbeheizten Nebenräumen, über die unnötig Wärme verloren geht.

Für Immobilienmakler sollten mögliche energetische Modernisierungspflichten frühzeitig im Blick behalten. Bereits bei der Objektaufnahme oder während einer Besichtigung können das Baujahr der Heizungsanlage, vorhandene Dämmmaßnahmen oder ungedämmte Leitungen erste Hinweise auf potenziellen Modernisierungsbedarf liefern. Ob daraus tatsächlich eine gesetzliche Nachrüstpflicht entsteht, lässt sich jedoch nur im Einzelfall beurteilen. Bei Unsicherheiten sollten Eigentümer und Kaufinteressenten daher einen qualifizierten Energieberater hinzuziehen.

GEG-Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Ein besonders wichtiger Punkt für Immobilienmakler ist die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss innerhalb von zwei Jahren häufig energetische Nachrüstungen durchführen.

Dazu gehören typischerweise die Dämmung der obersten Geschossdecke, Rohrdämmungen und gegebenenfalls der Austausch alter Heizkessel.

Viele Käufer erfahren erst spät von diesen Verpflichtungen. Für Immobilienmakler ist es deshalb sinnvoll, frühzeitig auf mögliche Anforderungen hinzuweisen. Dabei ersetzen Sie weder eine rechtliche noch eine technische Beratung, sondern informieren Kunden transparent und verweisen sie bei Bedarf an Energieberater oder andere Fachleute.

GEG-Sanierungspflicht im Mehrfamilienhaus

Die GEG-Sanierungspflicht im Mehrfamilienhaus ist komplexer als bei Einfamilienhäusern. Hier greifen teilweise andere Regelungen und Zuständigkeiten.

Besonders relevant sind in diesem Fall Eigentümergemeinschaften, zentrale Heizungsanlagen, größere Sanierungsmaßnahmen sowie Fördermöglichkeiten für Mehrparteienhäuser.

Für Kapitalanleger spielen energetische Standards inzwischen auch wirtschaftlich eine wichtige Rolle. Energieeffiziente Gebäude sind oft attraktiver für Mieter und bieten langfristig stabilere Betriebskosten.

Gleichzeitig beeinflusst die Energieeffizienz zunehmend auch die Wertentwicklung von Immobilien. Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf oder veralteter Heiztechnik werden von Käufern häufig kritischer bewertet. Energetisch modernisierte Immobilien lassen sich dagegen oft attraktiver am Markt positionieren.

Als Immobilienmakler ist es daher wichtig, nicht nur die gesetzlichen Pflichten zu kennen, sondern auch die Marktperspektive zu verstehen.

GEG-Förderung: Welche Unterstützung gibt es?

Energetische Sanierungen sind häufig mit hohen Investitionskosten verbunden. Um Eigentümer beim Heizungstausch oder bei Modernisierungsmaßnahmen zu entlasten, stehen verschiedene staatliche Förderprogramme zur Verfügung.

Gefördert werden unter anderem Wärmepumpen, Dämmmaßnahmen, Heizungsoptimierungen, energetische Komplettsanierungen sowie professionelle Energieberatungen.

Zu den wichtigsten Förderinstrumenten zählen die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie Förderprogramme der KfW und des BAFA. Unterstützt werden unter anderem Wärmepumpen, Dämmmaßnahmen, Heizungsoptimierungen, energetische Komplettsanierungen sowie professionelle Energieberatungen.

Welche Förderung im Einzelfall möglich ist, hängt von der geplanten Maßnahme und den jeweils geltenden Förderbedingungen ab. Dieses Wissen kann für Immobilienmakler im Verkaufsgespräch entscheidend sein. Denn mögliche Förderungen relativieren die Investitionskosten vieler Maßnahmen und machen auch sanierungsbedürftige Immobilien für Käufer deutlich attraktiver. Da sich Programme und Fördersätze regelmäßig ändern können, sollten Eigentümer aktuelle Informationen bei den zuständigen Förderstellen oder einem Energieberater einholen.

GEG und Energieausweise: Welche Angaben ins Exposé müssen

Der Energieausweis gehört zu den wichtigsten Unterlagen in der Immobilienvermarktung. Bereits in Immobilienanzeigen müssen bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis korrekt übernommen werden.

Dazu zählen unter anderem Informationen zum Energieträger, zum Energieverbrauch beziehungsweise -bedarf sowie zur Energieeffizienzklasse. Welche Angaben verpflichtend sind, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag zur Energieausweis-Pflicht.

Für Immobilienmakler ist es deshalb wichtig, dass der Energieausweis bereits vor der Vermarktung vollständig vorliegt und alle Angaben korrekt in Exposés und Immobilienanzeigen übernommen werden.

GEG-Beratungsprotokoll: Wann Makler auf Energieberatung hinweisen müssen

Im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen fällt häufig auch der Begriff GEG-Beratungsprotokoll. Gemeint ist damit die gesetzliche Vorgabe, Eigentümer bei bestimmten Maßnahmen auf die Möglichkeit einer Energieberatung hinzuweisen.

Das betrifft vor allem größere Modernisierungen oder den Austausch älterer Heizungsanlagen. Ziel ist es, Eigentümer frühzeitig über energetische Anforderungen, mögliche Sanierungsschritte und passende Förderprogramme zu informieren.

Für Immobilienmakler spielt das Thema vor allem bei älteren Bestandsimmobilien eine Rolle. Käufer und Verkäufer haben häufig Fragen zu möglichen Pflichten oder Modernisierungsmaßnahmen. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, frühzeitig an qualifizierte Energieberater oder andere Fachleute zu verweisen.

Eine professionelle Energieberatung hilft Eigentümern dabei, gesetzliche Vorgaben besser einzuordnen und energetische Maßnahmen langfristig zu planen.

Fazit: Warum das GEG für Immobilienmakler immer wichtiger wird

Das Gebäudeenergiegesetz wird den Immobilienmarkt langfristig verändern. Energieeffizienz entwickelt sich zunehmend zu einem wichtigen Wertfaktor, während Käufer stärker auf Energiekosten, möglichen Sanierungsbedarf, Fördermöglichkeiten und die Zukunftssicherheit einer Immobilie achten.

Gleichzeitig fühlen sich viele Eigentümer und Kaufinteressenten vom GEG überfordert. Fachbegriffe, politische Diskussionen und sich verändernde Vorgaben sorgen häufig für Unsicherheit – besonders bei Bestandsimmobilien oder Eigentümerwechseln.

Niemand erwartet eine rechtssichere Energieberatung von Immobilienmaklern. Käufer und Verkäufer wünschen sich jedoch verständliche Informationen und eine transparente Kommunikation zu möglichen Anforderungen.

Wer die wichtigsten GEG-Regelungen kennt und typische Fragen zu Heizungstausch, Sanierungspflichten oder Fördermöglichkeiten sicher einordnen kann, sorgt für mehr Klarheit im Verkaufsprozess und stärkt gleichzeitig das Vertrauen auf Käufer- und Verkäuferseite.

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Deutschland: Diese Entwicklungen verändern die Branche

1. Warum bestehende Immobilien den Markt prägen

Die Zukunft des Immobilienmarktes wird in Deutschland zunehmend im Bestand entschieden. Neubauten bleiben zwar wichtig, doch in vielen Regionen prägen bestehende Wohn- und Gewerbeimmobilien das Marktgeschehen deutlich stärker. Ob Eigentumswohnungen, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus – der vorhandene Wohnraum rückt zunehmend in den Mittelpunkt von Kauf- und Investitionsentscheidungen.

Dadurch rücken Themen in den Fokus, die früher oft eine kleinere Rolle gespielt haben: Wie energieeffizient ist die Immobilie? Welche Modernisierungen stehen an? Wie flexibel lässt sich die Fläche künftig nutzen? Und wie gut erfüllt das Objekt auch zukünftige Anforderungen?

Das verändert die Bewertung von Immobilien spürbar. Objekte werden nicht mehr nur nach Lage und Grundriss beurteilt. Der technische Zustand, die Betriebskosten und das Entwicklungspotenzial fließen stärker in die Bewertung ein. Ein modernisierter Bestand mit kalkulierbaren Energiekosten kann dadurch deutlich attraktiver werden als ein unsanierter Altbau in vergleichbarer Lage.

Wie stark Themen wie Energieeffizienz, Modernisierung und Werthaltigkeit die Vermarktung bereits heute beeinflussen, zeigen auch unsere Blogbeiträge zur energetischen Sanierung und zu den Energieeffizienzklassen.

2. Wie sich Finanzierungsbedingungen auf Immobilienpreise auswirken

Ein weiterer wichtiger Treiber der aktuellen Marktveränderungen ist die Finanzierung. Steigende Zinsen und veränderte Bauzinsen beeinflussen die Finanzierbarkeit von Immobilien und wirken sich direkt auf Immobilienkauf, Nachfrage und Kaufpreise aus. Bereits vergleichsweise kleine Zinsänderungen können die Kaufkraft deutlich beeinflussen. Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 400.000 Euro steigt die monatliche Belastung bei gleicher Tilgung von rund 1.000 Euro auf etwa 2.000 Euro, wenn der Zinssatz von 1 % auf 4 % steigt. Für viele Kaufinteressenten bedeutet das entweder eine deutlich höhere Monatsrate oder ein geringeres verfügbares Budget.

Wenn Kapital nicht mehr so leicht verfügbar ist oder Finanzierungen strenger geprüft werden, wirkt sich das auf den gesamten Markt aus. Käufer entscheiden vorsichtiger, Investoren kalkulieren genauer und Eigentümer müssen Preisvorstellungen stärker begründen. Gleichzeitig geraten Projektentwicklungen schneller unter Druck, wenn Nachfrage und Kalkulation nicht zusammenpassen.

Dadurch wird die Preisfindung deutlich anspruchsvoller. Pauschale Vergleichswerte reichen immer seltener aus. Stattdessen spielen Faktoren wie Mikrolage, Objektqualität, energetischer Zustand, Zielgruppe und Vermarktungsstrategie stärker zusammen. Wer diese Aspekte nachvollziehbar aufbereitet, schafft mehr Sicherheit für Käufer und Verkäufer.
Gerade daran zeigt sich, wie stark sich die Branche verändert. Der Markt wird nicht nur digitaler, sondern auch erklärungsbedürftiger. Umso wichtiger wird eine fundierte Einordnung.

3. Datenqualität als Infrastruktur: Was gute Objektdaten heute leisten

Viele sprechen über Digitalisierung. Entscheidend ist aber nicht das Schlagwort, sondern die Qualität der Daten dahinter. Fehlende Flächenangaben, unvollständige Unterlagen oder uneinheitliche Objektinformationen bremsen heute nicht nur Prozesse, sondern erschweren auch das Vertrauen und effiziente Abläufe.

Gleichzeitig steigt der Wert guter Daten. Sie verbessern Preisargumentationen, machen die Vermarktung präziser und helfen dabei, Zielgruppen klarer anzusprechen. Außerdem bilden sie die Grundlage für Automatisierung, Reporting und belastbare Entscheidungen. Mit modernen CRM-Systemen wie onOffice enterprise lassen sich Objekt-, Kunden- und Vermarktungsdaten zentral verwalten und über den gesamten Vermarktungsprozess hinweg konsistent pflegen. So entstehen verlässliche Datengrundlagen für Vermarktung, Bewertung und Kundenberatung.

Die Zukunft des Immobilienmarktes ist deshalb auch eine Datenfrage. Denn transparente und verlässliche Informationen werden für Vermarktung, Bewertung und Beratung immer wichtiger.

4. Künstliche Intelligenz und Automatisierung verändern die Arbeit von Maklern

Digitale Systeme unterstützen Immobilienmakler bereits heute bei der Exposé-Erstellung, der Interessentenqualifizierung, der Datenaufbereitung und bei Vermarktungsanalysen.
Dadurch verändern sich nicht nur Abläufe, sondern auch die Erwartungen auf Kundenseite. Informationen sollen schneller verfügbar sein, Prozesse transparenter ablaufen und Anfragen effizient beantwortet werden.

Für Maklerunternehmen bedeutet das jedoch nicht, dass persönliche Beratung an Bedeutung verliert. Im Gegenteil: Je mehr die Standardaufgaben automatisiert werden, desto wichtiger werden Marktkenntnis und die individuelle Betreuung.
Die Zukunft der Immobilienwirtschaft liegt deshalb nicht in der vollständigen Automatisierung des Maklers und seiner Aufgaben, sondern in der intelligenten Verbindung aus Technologie, Daten und persönlicher Beratung.

5. Warum regionale Immobilienmärkte stärker auseinander driften

Wachstumsregionen wie das Münchner Umland, der Speckgürtel rund um Berlin oder wirtschaftsstarke Großstädte wie Hamburg entwickeln sich häufig anders als viele ländliche Regionen in Ostdeutschland oder strukturschwächere Gebiete fernab großer Ballungsräume. Dieselben Marktveränderungen können daher je nach Region sehr unterschiedliche Auswirkungen auf Nachfrage, Preisentwicklung und Vermarktungsdauer haben.

In manchen Regionen stehen Flächenknappheit, Nachverdichtung und hohe Eigentumspreise im Vordergrund. In anderen werden gute Erreichbarkeit, flexible Nutzungsmöglichkeiten und bezahlbare Bestände wichtiger. Für den Immobilienmarkt bedeutet das vor allem eins: Regionale Entwicklungen müssen genauer betrachtet und eingeordnet werden. Gerade das wird für Maklerunternehmen zunehmend wichtig.

Welche Entwicklungen die Branche aktuell prägen, haben wir bereits in unserem Beitrag zu den Immobilien Trends 2026 zusammengefasst. Besonders deutlich zeigen sich diese Veränderungen bei der unterschiedlichen Entwicklung regionaler Immobilienmärkte.

6. Erwartungen an Transparenz und Tempo steigen

Käufer, Verkäufer, Investoren und Mieter informieren sich heute früher und vergleichen Angebote genauer. Gleichzeitig steigen die Erwartungen an schnelle Rückmeldungen und transparente Informationen. Interessenten möchten nachvollziehen können, wie Preise entstehen und warum eine Immobilie auf bestimmte Weise vermarktet wird.

Das verändert die Anforderungen an die Branche spürbar. Exposés, Objektunterlagen, Marktberichte und Kommunikationsprozesse müssen klarer und strukturierter werden. Reichweite allein reicht nicht mehr aus – entscheidend ist, wie relevant und verständlich Informationen aufbereitet sind.

Unternehmen, die transparent kommunizieren und Prozesse sauber strukturieren, schaffen Vertrauen. Und genau das ist und bleibt im Immobiliengeschäft ein entscheidender Faktor.

Welche Chancen sich für die Immobilienbranche ergeben

Für Maklerunternehmen werden klare Prozesse, verlässliche Daten und strukturierte Kommunikation immer wichtiger. Nicht jedes neue Tool ist automatisch relevant. Aber jedes Unternehmen braucht einen klaren Blick darauf, wie Markt, Daten und Beratung ineinandergreifen.

Die Zukunft der Immobilienbranche ist nicht nur mit Druck verbunden. Sie eröffnet auch neue Spielräume – vor allem dort, wo sich Unternehmen nicht auf die Standardvermarktung verlassen.

Bestände mit Entwicklungspotenzial besser positionieren

Viele Immobilien erfüllen nicht alle Anforderungen sofort, bieten aber Entwicklungspotenzial. Wer Sanierungsmöglichkeiten, flexible Nutzungskonzepte oder Effizienzvorteile verständlich aufzeigt, kann auch anspruchsvollere Bestände erfolgreich vermarkten. So können mögliche Schwächen besser eingeordnet werden und Entwicklungsmöglichkeiten werden sichtbar.

Regionale Spezialisierung zahlt sich aus

Je mehr sich Teilmärkte unterschiedlich entwickeln, desto wertvoller wird eine klare Positionierung. Das betrifft einzelne Städte ebenso wie bestimmte Mikrolagen, Assetklassen oder Zielgruppen. Wer sein Marktgebiet regelmäßig analysiert und Entwicklungen früh erkennt, kann gezielter beraten und schneller auf Veränderungen in der Nachfrage reagieren.

Beratung wird wirtschaftlicher

In einem einfachen Markt entscheidet oft vor allem die Geschwindigkeit. In einem komplexeren Markt wird dagegen fundierte Einordnung wichtiger. Wenn Immobilienentscheidungen mehr Erklärung brauchen, steigt auch der Wert guter Beratung – etwa bei Preisgesprächen, sanierungsbedürftigen Objekten, Investitionsentscheidungen oder der Ansprache passender Zielgruppen.

Für Maklerunternehmen ist das eine gute Nachricht. Denn eine gute Beratung lässt sich nicht beliebig kopieren. Sie entsteht aus Marktkenntnis, Prozessqualität und klarer Kommunikation.

So bereiten Sie Ihr Unternehmen auf die Entwicklungen der Immobilienbranche vor

Wer die Zukunft der Immobilienwirtschaft aktiv gestalten möchte, braucht keinen kompletten Neustart. Entscheidend sind vor allem klare Prioritäten und gut strukturierte Prozesse.

Die folgenden fünf Schritte schaffen dafür eine solide Grundlage:

1. Bestand sauber segmentieren

Ordnen Sie Ihre Objekte nicht nur nach Preis und Lage, sondern auch nach Energiezustand, Modernisierungsbedarf, Zielgruppe und Vermarktungschancen. So erkennen Sie schneller, welche Argumente und Unterlagen im Einzelfall wirklich zählen.

2. Objektinformationen standardisieren

Sorgen Sie dafür, dass Grundrisse, Energieangaben, Modernisierungsstände, Betriebskosten und relevante Dokumente einheitlich gepflegt werden. Was intern klar ist, wirkt nach außen professionell.

3. Preisargumentation stärker begründen

Nutzen Sie Vergleichsdaten, Teilmarktkenntnis und objektspezifische Faktoren konsequent zusammen. Gerade in sensiblen Marktphasen schafft eine belastbare Argumentation deutlich mehr Ruhe im Verkaufsprozess.

4. Regionale Nachfrage laufend beobachten

Welche Lagen ziehen an? Wo wird stärker nach kleinen Einheiten gesucht? Welche Zielgruppen reagieren auf welches Angebot? Wer solche Muster früh erkennt, kann vorausschauend vermarkten.

5. Prozesse zentral steuern

Je dynamischer der Markt, desto wichtiger wird ein klarer Überblick über Daten, Kommunikation und Vermarktung. Genau hier zahlt sich eine vernetzte Systemlandschaft aus.

Fazit: Die Immobilienbranche der Zukunft wird klarer, regionaler und datengetriebener

Die Immobilienbranche in Deutschland steht nicht vor einer einzelnen Veränderung, sondern vor einem strukturellen Wandel. Energieeffizienz, Finanzierung, Datenqualität, regionale Marktunterschiede und steigende Serviceerwartungen verändern bereits heute, wie Immobilien bewertet, vermarktet und vermittelt werden.

Gerade deshalb gewinnt die Rolle von Maklerunternehmen weiter an Bedeutung. Denn je komplexer Märkte werden, desto stärker steigt der Bedarf an Einordnung, Transparenz und verlässlicher Beratung.

Die Zukunft des Immobilienmarktes gehört deshalb nicht automatisch den größten Unternehmen. Sie gehört den Immobilienmaklern, die regionale Entwicklungen verstehen, den Wert von Immobilien fundiert einordnen und Kunden eine verlässliche Orientierung bieten.

Der Weg zum Ausbildungsbotschafter

Bevor sie als Ausbildungsbotschafter tätig werden können, besuchen die angehenden Botschafter zunächst eine Schulung bei der IHK. In diesem Workshop geht es vor allem darum, Professionalität und Sicherheit für Vorträge in Schulen zu gewinnen. Die Azubis lernen, wie sie ihre persönliche Reise strukturieren und Schüler:innen nahbar vermitteln können. Dabei bringt jeder seine eigenen Erfahrungen ein: Wie war das damals, als ich selbst noch in der Schule saß? Welche Informationen zu einer Ausbildung und Einblicke hätte ich mir gewünscht?

Gerrit bringt es auf den Punkt:

Der tatsächliche Werdegang zum Ausbildungsbotschafter ist relativ kurz und umfasst den eintägigen Workshop an einem IHK-Standort. Danach gilt man als zertifiziert und ist Teil der Gruppe, die für anstehende Events angefragt wird.

Kern der Initiative

Viele Schüler:innen sind nach dem Abschluss mit den vielen beruflichen Möglichkeiten überfordert. Genau hier setzt die Initiative der IHK an.

Wir von onOffice unterstützen dieses Programm gerne, um Schüler:innen mögliche Wege ins Berufsleben aufzuzeigen. Dabei haben die Jugendlichen die Möglichkeit, Fragen auf Augenhöhe zu stellen. Lars und Gerrist sind für die Schüler:innen besonders nahbar: Die Jugendlichen können sich trauen, Fragen zu stellen, die sie einem Chef vielleicht niemals stellen würden. Sie können offen und ehrlich berichten, wie der Wechsel von der Schulbank in die Praxis lief oder wie das Einleben im neuen Team war.

Gleichzeitig verbessern aber auch unsere Azubis ihre Präsentationsfähigkeiten. Zudem schätzt Gerrit es, jungen Schüler:innen Themen technischer Natur näherzubringen und sie mit seiner eigenen Begeisterung für seine Ausbildung anzustecken. Wenn dieser Funke und die Begeisterung für eine Ausbildung überspringt, ist der Zweck der Initiative erfüllt.

Wir sehen das Projekt daher als Chance für eine gemeinsame Zukunft mit potenziellen Azubis und freuen uns über das Engagement unserer eigenen Auszubildenden.

Die ersten Einsätze

Schon kurz nach ihrer IHK-Schulung wurden unsere Botschafter für einen Einsatz angefragt. Dieser läuft in etwa wie folgt ab: In Absprache mit onOffice geht es für sie dann zurück in die Schule. Gemeinsam mit weiteren Azubis berichten Lars und Gerrit dort von ihren Ausbildungen: Wie sind sie auf die Ausbildung gekommen? Wie war der Weg in den Berufsalltag? Wie verläuft die Ausbildung bei onOffice konkret? Dafür bereiten sie eine Präsentation vor – und schon geht es los.

Gerrit beschreibt seine Aufgabe wie folgt: „Meine Aufgabe dabei ist es, den Schüler:innen aus Sicht eines echten Azubis das Format „Ausbildung“ möglichst nah zu bringen. Das bedeutet, dass ich neben den fachlichen Eckdaten auch über meine persönlichen Erfahrungen berichte, z. B. wie ich mit dem neuen Alltag in der Arbeitswelt zurechtkomme.”

Und genau das macht diese Einsätze besonders: Es sind nicht nur die Fakten und Theorien der Ausbildung, sondern echte Einblicke und Erfahrungen, die die Jugendlichen gewinnen.

Natürlich haben die Schüler:innen dann die Möglichkeit, ihre Fragen direkt an die Botschafter zu richten, um weitere Einblicke in die Ausbildung zu gewinnen.

Lars sieht dort viele Vorteile für die Klassen: „Schüler:innen, die noch unschlüssig über ihre Zukunft sind, können sich hier ganz ungezwungen informieren. Ich rate ihnen außerdem immer, sich mit Personen aus der Familie und dem Bekanntenkreis zu unterhalten. Einfach so viel fragen und ausprobieren, wie es nur geht, um herauszufinden, welcher Job passt.“

Was würdet ihr Azubis raten, die überlegen, Botschafter zu werden?

Probiert es auf jeden Fall aus und schaut, ob es etwas für euch ist! Durch diese Position kann man viele wertvolle Erfahrungen sammeln, die einem bei der Charakterentwicklung helfen. Aber nicht nur die persönliche Entwicklung ist wichtig. Vor allem geht es darum, Schüler:innen Tipps und echte Erfahrungen mit auf den Weg zu geben, um sie für Ausbildungsberufe zu begeistern. So können wir ihnen aus erster Hand zeigen, dass sich eine Ausbildung lohnt. – Lars Hahn

Diese Entscheidung ist absolut richtig! Wer Spaß am Umgang mit Menschen hat und gerne Wissen weitergibt, ist hier bestens aufgehoben. Aber auch wer noch schüchtern ist, profitiert enorm: Als Ausbildungsbotschafter lernst du, in einer herausfordernden Atmosphäre sicher aufzutreten und fachlich souverän zu argumentieren. Ein echtes Training für die persönliche Entwicklung! – Gerrit Tonhäuser

Durchstarten im Berufsalltag

Lars und Gerrit sind sich einig: Von diesem Projekt profitieren alle. Ihre gesammelten Erfahrungen sind besonders im weiteren Berufsalltag sehr hilfreich. Der schulische Rahmen schafft zwar eine etwas lockerere Atmosphäre als ein Konferenzraum, aber genau das hilft dabei, Selbstsicherheit zu gewinnen und Fragen präzise zu beantworten. Außerdem werden die Möglichkeiten für den eigenen Karriereweg noch etwas klarer aufgezeigt, da die Botschafter sich selbst mit ihrer Ausbildung und dem Weg danach beschäftigen und neue Informationen gewinnen. Die Schüler:innen erhalten ein ehrliches Bild über die Ausbildungen und eventuell gehen sie mit einer Berufsidee nach Hause.

Unsere IHK-Ausbildungsbotschafter unterstützen Schüler:innen bei ihrem Einstieg in die Berufswelt. Ihre eigenen Fähigkeiten verbessern sie dabei gleich mit!
Für onOffice ist es selbstverständlich, als Ausbildungsbetrieb in der Region Aachen präsent zu sein und die eigenen Azubis zu fördern.

Neue Features in onOffice enterprise

Elektronische Widerrufsfunktion – ab sofort an Bord

Mit diesem Release halten wir die elektronische Widerrufserklärung in onOffice enterprise für Sie bereit. Damit Sie selbst entscheiden, wann und wie Sie sie einsetzen, liefern wir das Feature standardmäßig deaktiviert aus. Die passenden Einstellungen dazu finden Sie in dem Reiter „Widerruf“ innerhalb der Grundeinstellungen. Wichtig dabei: Bitte lassen Sie die hinterlegten Mustertexte vor der produktiven Nutzung von Ihrem eigenen Anwalt prüfen und gegebenenfalls anpassen. So gehen Sie rechtlich auf Nummer sicher.

Optimierter Terminaustausch zwischen onOffice enterprise und Outlook

onOffice enterprise und Outlook passen bei Terminen jetzt noch besser zusammen. Verfügbarkeiten werden nun korrekt synchronisiert. Tragen Sie einen Termin in Outlook als „Frei“ ein, erscheint dieser in onOffice enterprise nicht mehr als blockiert, sondern passend als „Teilnehmer verfügbar“. Und das Beste: Die Übertragung funktioniert vollautomatisch in beide Richtungen.

Mehr Kontrolle beim MS Graph Adress-Sync

Ordnung in onOffice enterprise ist das A und O – deshalb geben wir Ihnen ab sofort mehr Flexibilität beim Outlook-Termin-Sync. Bisher wurden unbekannte Terminteilnehmer automatisch als neue Adressen angelegt. Mit dem Update entscheiden Sie auf Administratorebene selbst: Über eine zentrale Checkbox in den Grundeinstellungen deaktivieren Sie die automatische Anlage neuer Kontakte auf Wunsch komplett. Mehr Kontrolle, weniger Datenchaos.

Normalisierte Telefonnummern in der onOffice API

Der API-Call zum Auslesen von Adressen liefert Telefonnummern jetzt zusätzlich normalisiert aus. Das vereinfacht die Anbindung von Telefonie-Anbietern und beschleunigt die Suche nach der passenden Adresse zu einer Rufnummer erheblich.

Neue Parameter für Terminbestätigungen in der onOffice API

Beim API-Call für den Versand von Terminbestätigungen übergeben Sie ab sofort zusätzliche Daten – E-Mail-Identität, gewünschter Anzeigename und passende Signatur landen direkt mit in der Abfrage.

Mehr Sicherheit und Übersicht bei der Portalkonfiguration

Ab sofort profitieren Sie von einem intelligenten Feedback-System in Ihren Portaleinstellungen. Redundante Eingaben erkennt das System automatisch und setzt sie auf den Standard zurück. Optische Hervorhebungen visualisieren geänderte Werte in Echtzeit. Neue, proaktive Warnhinweise schützen Sie vor Fehlkonfigurationen – etwa bei Statusänderungen oder der Anpassung von Anbieternummern bei noch aktiven Immobilien-Exposés. Klare Labels und eine verbesserte Statusanzeige sorgen für maximale Transparenz in Ihrer Gruppenverwaltung.

Dynamische Lightboxes und Sortierfunktion in den Portaleinstellungen

Die Pop-up-Fenster in den Portaleinstellungen passen ihre Größe jetzt automatisch an die Menge der angezeigten Felder an. Dadurch erhalten Sie eine deutlich übersichtlichere Darstellung. Außerdem sortieren Sie Ihre Konfigurationsdaten ab sofort direkt in der Tabellenansicht – das spart Klicks und beschleunigt die Verwaltung.

Feste Portalschnittstelle für ImmoUnited verfügbar

Übertragen Sie Ihre Immobilien ab sofort direkt über die neue, fest integrierte Schnittstelle in das österreichische Portal ImmoUnited.

Neues Portal „Mer et Demeures“ verfügbar

Auch das internationale Portal „Mer et Demeures“ steht Ihnen ab sofort als feste Portalschnittstelle zur Verfügung. Übertragen Sie Ihre Immobilien direkt aus onOffice enterprise heraus.

Top und Stiege in der Immobilienliste

Für eine präzisere Zuordnung erscheinen die Angaben zu Stiege und Top jetzt direkt in Ihren Immobilienlisten und der Detailansicht. Besonders bei österreichischen Objekten finden Sie die richtige Einheit damit deutlich schneller.

Neue Features in der iOS-App

Fragebögen direkt anzeigen

Den generierten Fragebogen oder Besichtigungsnachweis rufen Sie jetzt über das 3-Punkte-Menü in der Fragebogenansicht auf.

onOffice WP-Websites

Integration des Keyfacts-Features

Wichtige Eckdaten Ihrer Immobilie heben Sie ab sofort visuell hervor – sowohl in der Listenansicht als auch auf den Detailseiten. Einfach per Klick. Das Feature fügt sich nahtlos in das gewählte Theme ein.

Eigenes Modul für ProvenExpert Google-Sterne

Die Google-Sterne von ProvenExpert wandern aus dem klassischen „Siegel“-Modul in ein eigenständiges Modul: „Proven Expert Google Sterne“. Optisch passt das deutlich besser zu Ihrem Footer. Die gewohnte Funktionalität bleibt vollständig erhalten.

Mehrstufige Suchaufträge – jetzt in allen Themes

Suchaufträge erstellen wird für Ihre Interessenten jetzt noch einfacher und intuitiver. Das bewährte mehrseitige Interessentenformular (Formular-Wizard) ist visuell und funktional in allen vier Design-Themes umgesetzt: Pure Pulse, Modern Marvel, Classic Clear und Timeless Touch. Statt einem langen, abschreckenden Formular gibt’s jetzt logische, leicht verdauliche Schritte. Das sorgt besonders auf mobilen Endgeräten für eine modernere Nutzererfahrung – und steigert die Bereitschaft Ihrer Besucher, einen Suchauftrag zu hinterlassen.

Bugfixes und Optimierungen

Diverse Bugfixes und Optimierungen runden das Update ab und verbessern die Stabilität sowie Leistung Ihrer onOffice WP-Website.

Vorbereitung auf die neue gesetzliche Widerrufspflicht

Damit Sie den rechtlichen Anforderungen für Online-Verträge entspannt begegnen, steht die technische Grundlage für einen integrierten Widerrufsbutton in Ihrem Widerrufsformular bereit. Standardmäßig ist das Feature deaktiviert ausgeliefert – aktivieren Sie es ab dem 19. Juni 2026 im WordPress-Backend selbst. Zu finden unter: WP-Website → Globale Einstellungen → Allgemeine Einstellungen.

Service-Portal für WP-Websites

Optimierte Kachel-Struktur im Marketplace-Service

Für eine bessere Übersicht ist die Anordnung der Kacheln im Marketplace-Service für die onOffice WP-Websites neu strukturiert. In der ersten Zeile finden Sie zentral Grundeinstellungen und Accountverknüpfungen. Die zweite Zeile bündelt alle Kernfunktionen rund um das Objekt – Wertermittlung, Dokumentenupload (Checkliste für Eigentümer) und Eigentümer-Reporting. Die dritte Zeile fasst alle Interaktions- und Vermarktungstools zusammen: Widerruf auf der Webseite, Secret Sale, Immobilien-Listen für Interessenten, Dokumentenupload für Interessenten sowie Suchaufträge.

Steuerung für Social Log-ins

Die Verwaltung der Social Log-ins in den Grundeinstellungen des Marketplace-Services wird flexibler. Statt einer globalen Aktivierung steuern Sie die einzelnen Anbieter ab sofort separat per Toggle. Zum Start lassen sich Google und Facebook so individuell einblenden oder ausblenden.

Telefonnummer im Registrierungsformular

Das Registrierungsformular für das Service-Portal erhält ein optionales Feld für die Telefonnummer. Damit der Fokus auf den Pflichtangaben bleibt, ist das neue Feld direkt hinter der E-Mail-Adresse platziert. Die Daten landen bei der Übertragung automatisch im Adressdatensatz in onOffice enterprise im Feld „Telefon1“.

Übersichtlichere UI im Eigentümer-Reporting

Das Benutzerinterface im neu benannten Tab „Freigaben“ (bisher „Allgemein“) der Kachel Eigentümer-Reporting wurde grundlegend überarbeitet. Die verschachtelte Tabellenstruktur weicht einer einzigen, übersichtlichen Haupttabelle. Für Details kommt eine moderne, aufklappbare Zeilenerweiterung zum Einsatz. Mit dabei: eine direkte Checkbox für Mehrfachaktionen, Links zu Adress- und Immobiliendatensätzen in onOffice enterprise sowie intuitive Toggle-Schalter für die Freigabe von Statistiken und Aktivitäten. Veraltete Spalten wie Kontaktkategorie und globale Freigabe entfallen.

Erweiterte Exposéauswahl in der Kachel „Widerruf“

Für eine noch gezieltere Steuerung erweitern wir die Kachel Widerruf um Optionen zur Exposéauswahl. Unter „Immobilien zum Verkauf“ und „Immobilien zur Miete“ steht Ihnen jeweils ein neues Dropdown-Menü zur Verfügung. Über die Felder „Exposédownload für Kaufimmobilien“ und „Exposédownload für Mietimmobilien“ greifen Sie direkt auf alle im PDFdesigner hinterlegten Exposés zu.

Bugfixes und Optimierungen

Auch am Service-Portal haben wir diverse Bugfixes vorgenommen, die für mehr Stabilität und Leistung sorgen.

onPointment

Automatische Länder- und Spracherkennung bei der Online-Terminbuchung

Buchen Ihre Kunden einen Termin über onPointment, läuft die Länder- und Spracherkennung ab sofort vollautomatisch und clever im Hintergrund: Das System erkennt während der Buchung Zeitzone und Browsersprache. Ein Nutzer aus der Schweiz, der Französisch spricht, wird mit dem richtigen Land und der passenden Sprache in onOffice enterprise gespeichert. Sollte die Erkennung einmal nicht eindeutig sein, greift automatisch ein Sicherheitsnetz, damit die Buchung trotzdem sauber durchläuft. Perfekt gepflegte Kundendaten – ohne, dass Ihre Kunden ein einziges Feld extra ausfüllen müssen.

Objektbezogene Terminbuchung für Besichtigungen

Einer der wichtigsten Termine in Ihrem Tagesgeschäft – die Besichtigung – bilden Sie jetzt optimal digital ab. Terminkonfigurationen verknüpfen Sie in onPointment ab sofort direkt mit einem spezifischen Immobiliendatensatz aus onOffice enterprise. In den Einstellungen finden Sie dafür ein neues, smartes Suchfeld mit Autovervollständigung. Das System speichert die Objekt-ID im Hintergrund. Dadurch sind gebuchte Termine im Kalender automatisch sowohl mit dem Kunden als auch mit der Immobilie verknüpft. Das manuelle Nachtragen entfällt – und Ihre Nachweispflicht im Maklerbuch erfüllt sich quasi von selbst.

Bonus: automatischer Schutzmechanismus inklusive. Wird eine Immobilie in onOffice enterprise archiviert, verkauft, vermietet, reserviert oder deaktiviert, blendet das System den Buchungs-Slot im Frontend automatisch aus und warnt Sie in der Konfiguration.

Bugfixes und Optimierungen

onPointment profitiert in diesem Monat zudem von diversen Bugfixes für ein noch runderes Erlebnis.

Marketplace-News

Neuer Marketplace-Service: itsmydata – Bonität direkt aus onOffice enterprise

Einfach, schnell und digital: Mit itsmydata fordern Sie die Bonität Ihrer Interessenten direkt aus onOffice enterprise heraus an. Die Anfrage geht automatisch an den Interessenten, der den BonitätsPass selbst bezahlt und freigibt. Das Ergebnis steht fälschungssicher und ohne manuellen Aufwand direkt in onOffice bereit – vollständig digital und transparent.

Neuer Marketplace-Service: CoMakler – Dokumente, die sich selbst sortieren

Ihr CoMakler organisiert Immobiliendokumente per KI direkt in onOffice enterprise – automatisch, schnell und ohne doppelte Ablage. Dokumente werden erkannt, kategorisiert, benannt und abgelegt. Fehlende Unterlagen identifiziert das System automatisch und fordert sie einfach beim Eigentümer an. Objektunterlagen teilen Sie professionell mit Interessenten, Banken oder Notaren – alles im eigenen Firmendesign. Keine externen Tools, keine unsicheren Cloud-Lösungen, sondern ein vollständig integrierter, datenschutzkonformer Workflow für mehr Übersicht und weniger Papierkram.

Neuer Marketplace-Service: improov – Pipeline-Intelligence

improov ist die Pipeline-Intelligence-Plattform für onOffice enterprise. Die Lösung analysiert Ihre Vertriebspipelines in Echtzeit, erkennt stagnierende Objekte und priorisiert die Deals mit dem größten Handlungsbedarf automatisch. Mehr Transparenz, klare nächste Schritte, keine verlorenen Follow-ups.
Der integrierte AI Sales-Coach hilft bei Einwänden und Kundengesprächen – inklusive Voice-Rollenspielen. Funnel-Analysen und Teamübersichten zeigen Potenziale frühzeitig. improov integriert sich nahtlos in onOffice enterprise, ist DSGVO-konform und speichert keine sensiblen Kundendaten.

Ausblick

onOffice on Tour

Persönlich ist immer noch am besten: Im Juni sind wir jede Woche für Sie auf wichtigen Branchenmessen vertreten – darunter die Real Estate Arena 2026, der DIT 2026 und der BUKO 2026. Besuchen Sie uns und treffen Sie uns vor Ort! An unserem Stand erwartet Sie unser Team mit Live-Demos der neuen Features, ehrlichen Antworten auf Ihre Fragen und einem starken Kaffee. Alle Informationen zu den Terminen finden Sie auf unserer offiziellen Veranstaltungsseite.

Erbengemeinschaften sind Lame Ducks

Der Haken dabei: Maklern ist dieser lukrative Markt bislang weitestgehend versperrt oder verursacht Kosten ohne Erlöse. Der Grund: 60 Prozent der Erbengemeinschaften benötigen zwischen zwei und unglaublichen 30 Jahren, bis sie sich aufgelöst haben, weil die Erben untereinander heillos zerstritten sind. Diese Tatsache verschweigen Miterben gern, wenn sie Kontakt zu dem Makler aufnehmen. Investiert der Makler zu diesem frühen Zeitpunkt viel Zeit und Geld in die Vermarktung, bleibt er meist auf den Kosten sitzen. Das fängt bei den quälend langen Kundengesprächen an und zieht sich über die Erstellung eines Exposés bis hin zu ersten Besichtigungsterminen.

Pattsituation in Erbengemeinschaften bremst Makler aus

Am Ende heißt es dann: Außer Spesen nichts gewesen – der Verkauf ist blockiert, weil mindestens ein Erbe nicht mitwirkt. In den Immobilien sitzt häufig ein Miterbe, der dort günstig wohnt und kein Interesse am Verkauf hat. Deshalb redet er das Objekt schlecht, obwohl er gegenüber der Erbengemeinschaft das grundsätzliche Signal zum Verkauf gegeben und auch den gemeinsamen Maklervertrag unterschrieben hatte. Ein noch frühzeitigerer Indikator für das Misslingen der Vermarktung ist, dass bereits zu Beginn der Bearbeitung eine gemeinsame Beauftragung des Maklers von einem Miterben abgelehnt wird und der Makler nicht alle Miterben von einer Vermarktung der Immobilie überzeugen konnte. Bei diesen klaren Signalen und immer wiederkehrenden Verhaltensweisen von einzelnen Miterben bleibt das Resultat daher immer das gleiche: Selbst wenn der Makler bereits mehrere konkrete Käufer nachweist oder gar ein notarieller Vertragsentwurf mit einem Kaufinteressenten vorgelegt werden kann, erhält der Makler keine Provision für seine Arbeit, wenn nicht alle Erben unterschreiben.

In drei von vier Fällen zieht der Makler eine Niete

Dieses frustrierende Ergebnis, dass der Makler bei Erbengemeinschaften völlig leer ausgeht, stellt sich nach unseren Erfahrungen in drei von vier Fällen ein. Die Firma ErbTeilung bearbeitet im Jahr über 3.000 Erbfälle aus Erbengemeinschaften und zählt damit zu den Marktführern bei der Auflösung von Erbengemeinschaften und Immobiliengesellschaften. Ein Großteil dieser Fälle landet nach fehlgeschlagenen Vermarktungsaktivitäten bei uns. Wir lösen alle Gemeinschaften mit unseren erprobten Instrumentarien erfolgreich auf – auch ohne Zustimmung der Miterben.

So bekommt der Makler eine zweite Chance

Wenn die Fa. ErbTeilung von einzelnen Miterben beauftragt wird, ist der Fall für den Makler eigentlich schon verloren. Doch ErbTeilung bringt den Makler wieder ins Spiel, indem das Unternehmen die Erbengemeinschaft auflöst und damit die Immobilie wieder für die erneute Vermarktung zur Verfügung steht. Dazu braucht der Makler nur den Erbstreit im Einvernehmen mit einem verkaufsbereiten Miterben an die Fa. ErbTeilung melden. Sobald ErbTeilung die Erbengemeinschaft aufgelöst hat, leitet es die Immobilie für eine erneute und dieses Mal erfolgreiche Vermittlung an den Makler weiter. Der Sales-Erfolg für den Makler ist aber noch viel größer: Der Makler kann nämlich auf diese Weise auch bereits verloren geglaubte Immobilien neu aktivieren, indem er die entsprechenden Daten an ErbTeilung übermittelt.

Hinweis: Dieser Artikel ist ein Gastbeitrag von ErbTeilung. 

Umfangreiches Programm auf der Main Stage

Nach der Begrüßung durch die Geschäftsführung eröffnete COO Marius Siegmund den Tag mit einem Vortrag über onOffice enterprise und einem Ausblick auf kommende Entwicklungen.

Direkt im Anschluss brachte Daniela BenSaid mit ihrer lockeren und humorvollen Art Stimmung in den Saal. In ihrem Vortrag „KI – kühle Automatisierung oder Kundenintelligenz?“ motivierte sie die Zuhörer dazu, mutiger zu sein und mit besonderen Ideen nachhaltig im Kopf zu bleiben. Mit lebensnahen Beispielen zeigte sie, wie echte Begeisterung entsteht – etwa indem sie nach einer Absage einen Blumenstrauß mit den Worten „Schade, dass es diesmal nicht geklappt hat“ verschickt.

Nach einer ausgiebigen Mittagspause mit einer großen Auswahl an Speisen betrat David Owusu die Bühne. Sein Thema: „Reichweite allein reicht nicht aus“. Zwar bringen Social-Media-Kanäle Aufmerksamkeit und Kundenkontakte, doch ob Kunden bleiben, entscheidet letztlich die Qualität der Prozesse und Systeme.

Unter dem Titel „Vom Makler zur Marke“ zeigte Jens Schäfer, wie wichtig Wiedererkennungswert ist. Seine grüne Krawatte ist längst zu seinem Markenzeichen geworden und sorgt dafür, dass er in seiner Region sofort erkannt wird. Durch gezieltes Sponsoring und eine konsequente Markenpräsenz hat er sich als einer der bekanntesten Makler seiner Region Heilbronn-Franken etabliert.

Gestärkt mit Kaffee und Kuchen startete anschließend die KI Power Hour. Wolfram Gast machte deutlich, wie rasant sich künstliche Intelligenz entwickelt und prognostizierte, dass bereits 2027 rund 30 % der Erstgespräche von KI übernommen werden könnten. Gleichzeitig machte er aber auch Mut: Wer KI sinnvoll nutzt, um effizienter zu arbeiten, muss keine Angst vor der Zukunft haben.

Wie KI bereits heute gezielt eingesetzt werden kann, zeigte anschließend Adrian Mutzhas. Er erklärte, wie sich mit Hilfe von KI-Agenten und passenden Tools Datenpflege von zehn Jahren innerhalb einer einzigen Nacht erledigen lässt.

Den Abschluss der KI Power Hour machte Rafael Kietaibl mit seinem Vortrag über die Veränderungen im Social-Media-Bereich durch KI. Content könne heute deutlich schneller produziert werden, gleichzeitig steige aber auch die Konkurrenz enorm – nicht nur innerhalb der eigenen Branche, sondern auch durch „Katzenvideos und Co.“. Dennoch hätten Makler beste Voraussetzungen: Die Zielgruppe sei klar definiert und jedes neue Objekt könne potenziell zum nächsten erfolgreichen Beitrag werden.

Den Abschluss auf der Main Stage machte schließlich Jörg Löhr. In seinem Vortrag sprach er darüber, wie wichtig Motivation und Erfolg in Zeiten des Wandels sind. Dabei zitierte er Franz Beckenbauer mit den Worten: „Wer sich mit Veränderungen nicht anfreunden kann, dem wird der Absturz noch weniger schmecken.“ Mit persönlichen Geschichten aus seinem Familienleben und seiner Zeit als Handballspieler zeigte er, welchen Einfluss Persönlichkeit auf den eigenen Erfolg hat. Besonders eindrucksvoll war seine Geschichte über einen spontanen Besuch an einem Filmset: Bis der Regisseur „And Action!“ rief, herrschte scheinbares Chaos – doch plötzlich wusste jeder genau, was zu tun war. Genau diese zwei Worte gab er seinem Publikum als Motivation mit auf den Weg: jeden Morgen mit einem inneren „And Action!“ in den Tag zu starten.

Inspiration auf der Gold Stage

Mit der Gold Stage gab es in diesem Jahr erstmals eine zweite Bühne. Auch dort erwartete die Besucher ein abwechslungsreiches Programm mit spannenden Vorträgen.

Den Auftakt machte Stefan Rihacek von Kleinanzeigen Immobilien mit der Frage: „Ist Reichweite das neue Hoffen?“ Seine Antwort war eindeutig: Erst die Kombination aus Reichweite und Relevanz führt langfristig zum Erfolg.

Anschließend gab Luka Sikic von onpreo spannende Einblicke in die unterschiedlichen Generationen – von Boomern bis Gen Z. Denn jede Generation kommuniziert, verkauft und berät anders. Gerade in Zeiten zahlreicher Kommunikationskanäle ist es entscheidend zu wissen, wann welcher Kanal für wen am besten funktioniert.

Oliver-D. Helfrich vom BVFI erklärte, wie aus einem Netzwerk ein echtes Verkaufssystem werden kann. Sichtbarkeit, starke Verbindungen, Veranstaltungen und ein klares Alleinstellungsmerkmal sind entscheidende Faktoren, um nachhaltig erfolgreich zu sein.

Maximilian Oboth von immowelt zeigte, wie sich Immobilienplattformen in den vergangenen Jahren verändert haben und welche Entwicklungen künftig zu erwarten sind. Gleichzeitig gab er Einblicke, wie Immobilienmakler trotz wachsender Konkurrenz sichtbar bleiben.

Weiter ging es mit Lars Eickhoff von DeepImmo und seinem Vortrag „Warum selbstbewusste Eigentümer seit 2026 Ihre wichtigste Zielgruppe sind“. Dabei sprach er darüber, warum viele Kunden mit ihrem Makler unzufrieden sind und wie sich Vertrauen zurückgewinnen lässt.

Tobias Oliver Kahn von Ampr machte anschließend deutlich, wie wichtig Schnelligkeit in der heutigen Zeit geworden ist. Sein klares Fazit: „Wer schneller beim Notar ist, erzielt auch schneller Umsatz.“

Den Abschluss auf der Gold Stage machten Dennis Frings und Nima Saoudi von onOffice. Sie gaben einen tiefen Einblick in die Welt des onOffice Marketplace und zeigten, wie sich die Software individuell erweitern lässt – passend zur eigenen Arbeitsweise und innerhalb einer einzigen Arbeitsoberfläche.

Let the Party Begin

Bereits morgens beim Einlass waren sich viele Teilnehmende einig: „Die Party ist das Beste!“ – und die Vorfreude sollte sich absolut lohnen.

Nach der Bekanntgabe der Gewinner des großen onOffice Gewinnspiels und einer kurzen Danksagung von Marius Siegmund eröffnete er die Abendveranstaltung. Bei Live-Musik, leckerem Essen, guten Drinks und bester Stimmung wurde bis tief in die Nacht gefeiert, getanzt und gelacht. Für besondere Fotoergebnisse sorgte außerdem die beliebte 360°-Fotostation – die perfekte Erinnerung an eine unvergessliche Party.

Ein großes Danke an alle!

Die business-beats 2026 haben erneut gezeigt, warum sie ein echtes Highlight in der deutschen Immobilienbranche sind. Inspirierende Vorträge, innovative Themen, spannende Gespräche und eine ausgelassene Abendveranstaltung machten den Tag zu einem rundum gelungenen Erlebnis. Ein besonderer Dank gilt dabei auch unseren Partnern, Ausstellern und allen Besuchern, die die business-beats jedes Jahr mit Leben füllen. Gemeinsam machen sie das Event zu dem, was es ist: ein Ort für Inspiration, Austausch und echtes Networking.

Nach der Party ist vor den business-beats 2027

Nach dem erfolgreichen 25-jährigen Jubiläum freuen wir uns schon jetzt auf das nächste Jahr. Seien Sie wieder dabei, wenn es am 30. April 2027 erneut heißt: Bühne frei für Inspiration, Innovation und Networking.

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Zwangsversteigerung: Was muss ich wissen?

Bevor Interessenten den Gerichtssaal betreten, ist eines wichtig: Eine Zwangsversteigerung ist ein hoheitlicher Akt. Das bedeutet, es gibt keinen Notarvertrag im klassischen Sinne. Der Zuschlag durch den Rechtspfleger wirkt bereits wie ein Kaufvertrag (vgl. §§ 81 ff. ZVG – Zwangsversteigerungsgesetz).

Das bringt klare Vorteile – aber auch Risiken.

Was unbedingt bewusst sein muss: Es gibt keine Mängelhaftung. Wenn der Keller feucht ist oder die Heizung streikt, ist das nach dem Zuschlag das Risiko des Käufers. Die detaillierte Analyse des Wertgutachtens bildet daher die essenzielle Grundlage bei der Zwangsversteigerung von Immobilien. Um eine Immobilie erfolgreich aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben, müssen der Ablauf und die Risiken absolut klar sein, bevor der Käufer ein Gebot abgibt.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung: Immobilien sicher erwerben

Der Erwerb einer Immobilie über das Amtsgericht folgt festen rechtlichen Abläufen. Für Immobilienmakler ist es wichtig, die einzelnen Schritte genau zu kennen: So entdecken Sie Chancen frühzeitig und können Ihre Interessenten fundiert begleiten.

1. Die Bekanntmachung: Gerichte veröffentlichen alle relevanten Termine. Öffentliche Register und Plattformen zeigen, welche Objekte verfügbar sind – bundesweit oder lokal in einzelnen Regionen. Für Makler bedeutet das: Wer regionale Märkte gezielt beobachtet und regelmäßig entsprechende Register prüft, kann frühzeitig interessante Objekte identifizieren und aktiv werden.
2. Der Biettermin: Im Gerichtssaal wird es konkret. Nach Verlesung der Formalien, der Versteigerungsbedingungen und des sogenannten „Geringsten Gebots“ startet die Bietzeit. Diese dauert mindestens 30 Minuten und kann sich durch weitere Gebote verlängern (vgl. Amtsgericht Hannover). Jetzt zeigt sich, wie eine Zwangsversteigerung von einem Haus abläuft: Gebote folgen schnell aufeinander und Emotionen spielen eine große Rolle. Zeitdruck, direkte Konkurrenz im Raum und die Aussicht auf ein günstiges Objekt führen häufig dazu, dass Bieter ihre ursprüngliche Preisgrenze überschreiten. Hinzu kommt, dass durch die Dynamik im Saal jedes neue Gebot den Druck auf andere Teilnehmer erhöht. So wird aus einer rational kalkulierten Investition schnell eine emotionale, unüberlegte Entscheidung. Wer hier ruhig bleibt und die eigene Strategie verfolgt, verschafft sich einen klaren Vorteil.
3. Der Zuschlag: Am Ende entscheidet das Meistgebot. Erreicht es die gesetzlichen Grenzen, erteilt das Gericht den Zuschlag. Damit ist der Kauf abgeschlossen und das Eigentum geht unmittelbar auf den Käufer über (vgl. § 90 ZVG).

Strategische Vorbereitung: Tipps zur Zwangsversteigerung

Wer bei einer Zwangsversteigerung erfolgreich sein möchte, benötigt eine klare Strategie. Gute Vorbereitung zeigt sich oft in den Details – genau hier setzen unsere Tipps zum Ablauf einer Zwangsversteigerung an.
Mit diesen Empfehlungen vermeiden Sie typische Fehler und nutzen Chancen gezielt:

• Finanzierung vorab fixieren: Eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts ist Pflicht (vgl. § 69 ZVG). Diese erfolgt meist per Bundesbankscheck oder als Vorabüberweisung an die Gerichtskasse. Barzahlungen sind im Termin ausgeschlossen. Wer den Ablauf von Immobilien-Zwangsversteigerungen kennt, plant diesen Schritt frühzeitig ein und vermeidet unnötigen Stress im Biettermin.
• Live-Recherche nutzen: Ein Besuch im Gerichtssaal lohnt sich – auch ohne eigenes Gebot. So lässt sich beobachten, wie ein Versteigerungstermin tatsächlich abläuft und welche Dynamiken im Bietprozess entstehen. Für Makler ist es sinnvoll, dabei gezielt Notizen zu machen: Wie viele Bieter nehmen teil? Wie hoch steigen die Gebote im Verhältnis zum Verkehrswert? Wie lange dauert die Bietphase tatsächlich? Und ab welchem Punkt steigen Interessenten aus?
• Limit setzen: Ein klares Budget schützt vor impulsiven Entscheidungen. Wer den Ablauf der Zwangsversteigerungen von Häusern versteht, weiß: Emotionen treiben Preise nach oben. In der Praxis zeigt der Ablauf einer Zwangsversteigerung eines Hauses, wie schnell sich Preise nach oben bewegen. Ein definiertes Maximalgebot sorgt dafür, dass der Kauf wirtschaftlich bleibt – auch in stressigen Situationen.

Abkürzung nutzen: Häuser aus einer Zwangsversteigerung vorher kaufen

Nicht jedes Grundstück oder jede Immobilie geht tatsächlich in die Versteigerung. Wenn Sie eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung vorher kaufen möchten, lohnt sich ein frühzeitiger Kontakt zum Schuldner und zum betreibenden Gläubiger. Ein freihändiger Verkauf kann für alle Beteiligten stressfreier sein. Gerade für Makler entsteht hier ein entscheidender Vorteil: Wer frühzeitig informiert ist, kann Objekte noch vor dem Gerichtstermin in die Vermarktung aufnehmen und gezielt mit passenden Interessenten aus dem eigenen Kundenstamm zusammenbringen. So entstehen zusätzliche Vermittlungschancen außerhalb des klassischen Marktes. Schnelligkeit und ein guter Überblick über Interessenten sind dabei der Schlüssel zum Erfolg.

Gerade bei kurzfristigen Chancen – wie Zwangsversteigerungen – ist ein schneller Überblick besonders wichtig.

Die Rolle von Immobilienmaklern bei Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerungen bieten Immobilienmaklern eine zusätzliche Möglichkeit zur Objektakquise – abseits des klassischen Marktes. Voraussetzung ist, dass sie wissen, wie sie frühzeitig an diese Immobilien gelangen.

Öffentliche Register und Verzeichnisse geben Versteigerungstermine bekannt. Makler können diese gezielt beobachten, relevante Objekte identifizieren und anhand von Gutachten sowie weiteren verfügbaren Unterlagen bewerten. Entscheidend ist dabei der Zeitfaktor: Je früher Sie ein Objekt sichten, desto größer ist der Handlungsspielraum.
Sobald Interesse an einem Objekt aus einer Zwangsversteigerung besteht, sollte Kontakt zum Eigentümer und zur finanzierenden Bank gesucht werden, um im besten Fall einen freihändigen Verkauf zu vereinbaren. Stimmen alle Beteiligten zu, können Sie das Objekt in die Vermarktung aufnehmen und gezielt mit passenden Interessenten aus Ihrem eigenen Kundenstamm zusammenbringen.

Herausforderungen und Risiken

Nicht jede Kontaktaufnahme führt zum Erfolg. Eigentümer sind nicht immer kooperationsbereit, Banken entscheiden individuell und Versteigerungstermine können, beispielsweise durch beglichene Forderungen, entfallen. Zudem ist die Informationslage oft eingeschränkt, da eine Innenbesichtigung häufig nicht möglich ist. Für Makler bedeutet das: mehr Abstimmung, mehr Unsicherheit und vor allem ein höherer Zeitaufwand, der nicht zwingend zu einer erfolgreichen Vermittlung führt.

Beispiel aus der Praxis:

Ein Makler findet über ein Versteigerungsportal ein Haus, das in wenigen Wochen versteigert werden soll. Gleichzeitig liegt ein passendes Suchprofil eines Interessenten vor. Durch frühzeitige Kontaktaufnahme zum Eigentümer und der zuständigen Bank wird ein freihändiger Verkauf geprüft und im besten Fall umgesetzt. Der Makler vermittelt nun das Objekt noch vor dem Versteigerungstermin – und realisiert somit einen Abschluss außerhalb des klassischen Marktes.

Für Makler ergeben sich daraus konkrete Vorteile:

• Erweiterung des eigenen Objektportfolios außerhalb klassischer Vermarktungswege
• Zusätzliche Abschlusschancen mit bereits vorhandenen Interessenten
• Frühzeitiger Zugriff auf Immobilien vor offizieller Marktplatzierung
• Möglichkeit, Objekte exklusiv vor dem Versteigerungstermin zu vermitteln

Risiken erkennen: Tricks bei Zwangsversteigerungen

In der Praxis tauchen immer wieder typische Muster auf. Diese Tricks bei Zwangsversteigerungen sollte man kennen, um Risiken aus dem Weg zu gehen:

Die Risiken

• Kurzfristige Vollstreckungsanträge: Versteigerungstermine können kurzfristig verschoben oder aufgehoben werden. Deshalb sollten Makler und Interessenten Termine regelmäßig prüfen und alternative Optionen einplanen.
• Fehlende Innenbesichtigungen: Häufig basiert das Gutachten nur auf äußeren Eindrücken oder älteren Informationen. Dadurch bleiben mögliche Schäden oder Modernisierungsbedarfe unklar. Zusätzliche Recherchen zum Zustand der Immobilie und zur Lage helfen bei einer realistischeren Einschätzung.
• Unrealistische Verkehrswerte oder veraltete Daten: Ältere Gutachten spiegeln den aktuellen Immobilienmarkt nicht immer korrekt wider. Deshalb sollte der Verkehrswert immer mit aktuellen Vergleichsobjekten und regionalen Marktdaten abgeglichen werden, bevor ein Gebot kalkuliert wird.
• Unbekannte Belastungen im Grundbuch: Wegerechte, Wohnrechte oder bestehende Grundschulden können die Nutzung und den tatsächlichen Wert der Immobilie beeinflussen. Ein genauer Blick in das Grundbuch und die Versteigerungsunterlagen ist daher unverzichtbar.

Für Makler ist es entscheidend, diese Punkte früh zu erkennen und richtig einzuordnen. Nur so lassen sich Risiken realistisch bewerten und Kunden fundiert beraten. Gleichzeitig stärkt das die eigene Position als kompetenter Ansprechpartner im Versteigerungsprozess.

Wer typische Fallstricke kennt, kann nicht nur besser einschätzen, ob sich ein Objekt lohnt, sondern auch schneller reagieren und gezielt handeln.

Fazit: mit einer Strategie zum Zuschlag

Egal, ob es um den Ablauf von Zwangsversteigerungen für Häuser geht oder um die taktische Vorbereitung: Information ist die beste Währung. Nutzen Sie unsere Tipps zu Zwangsversteigerungen und behalten Sie den Markt im Auge. Mit der richtigen Strategie und einem klaren Überblick über Interessenten und Immobilien wird die Zwangsversteigerung von Immobilien zu einer echten Chance.

Warum es nicht das eine Verfahren gibt

Immobilien unterscheiden sich grundlegend – in Lage, Nutzung, Objekttyp und Zweck. Eine vermietete Gewerbeeinheit folgt einer anderen Logik als ein freistehendes Einfamilienhaus, und eine Stadtwohnung lässt sich kaum mit einem Ferienhaus im Grünen vergleichen. Wer vermietet, denkt in Rendite. Wer selbst wohnt, interessiert sich für Substanz und Lage. Wer kaufen oder verkaufen will, orientiert sich am aktuellen Markt.

Genau deshalb gibt es drei anerkannte Methoden zur Wertermittlung – jede mit einem anderen Schwerpunkt, jede für bestimmte Objekttypen besser geeignet als die anderen. Das richtige Verfahren zu wählen ist keine Formalität: Es entscheidet darüber, wie belastbar Ihre Bewertung ist und wie überzeugend Sie damit im Kundengespräch auftreten.

Das Vergleichswertverfahren: Orientierung am echten Markt

Das Vergleichswertverfahren ist das marktnächste der drei Methoden. Der Wert einer Immobilie wird direkt aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet – nicht aus Baukosten oder Mietertrag, sondern aus dem, was Käufer in ähnlicher Lage zuletzt tatsächlich bezahlt haben.

Wann es die richtige Wahl ist

Das Verfahren funktioniert überall dort gut, wo ausreichend Transaktionsdaten vorliegen: bei Eigentumswohnungen in aktiven Märkten, bei Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Grundstücken mit einheitlichen Bodenrichtwerten. Je mehr vergleichbare Objekte in der näheren Umgebung verkauft wurden, desto belastbarer das Ergebnis.

Wo es an Grenzen stößt

Bei sehr individuellen Objekten, Spezialimmobilien oder ländlichen Lagen mit dünner Datenbasis fehlen schlicht die Vergleichstransaktionen. Eine freistehende Architektenvilla lässt sich kaum gegen Standardwohnungen aus der Datenbank aufrechnen.

Folgende Merkmale beeinflussen das Ergebnis besonders stark:

• Mikrolage – Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Lärmbelastung
• Bauzustand – modernisiert oder renovierungsbedürftig
• Ausstattung – Balkon, Aufzug, Einbauten, Materialien
• Nutzung – vermietet oder frei verfügbar

Praxisbeispiel

Ein Makler in Frankfurt bewertet eine 68-m²-Wohnung, Baujahr 2005, dritter Stock, ohne Tiefgarage. Ein modernes Bewertungstool analysiert vergleichbare Transaktionen aus der Umgebung, bereinigt um Größe, Etage, Ausstattung und Baujahr. Das Ergebnis: eine fundierte Preisspanne mit Median – als belastbare Grundlage für das Gespräch mit dem Eigentümer.

Das Sachwertverfahren: Substanz als Maßstab

Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie über ihre materielle Substanz. Im Mittelpunkt steht die Frage: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten – abzüglich der Alterswertminderung? Hinzu kommt der Bodenwert. Die Berechnungsgrundlage liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, in Kraft seit 1. Januar 2022), die geeignete Normalherstellungskosten als Berechnungsgrundlage vorschreibt.

Wann es die richtige Wahl ist

Das Verfahren eignet sich besonders für selbst genutzte Einfamilienhäuser – insbesondere dann, wenn keine verlässlichen Vergleichsdaten vorliegen. Auch bei individuell geplanten Objekten, Immobilien mit seltener Bauweise oder bei Erbschafts- und Versicherungsfragen ist der Sachwert häufig die sinnvollste Methode.

Worauf Sie achten sollten

Der vorläufige Sachwert allein sagt wenig über den tatsächlichen Marktpreis aus. Entscheidend ist der Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor), der regional stark schwankt. In Gebieten mit schwacher Nachfrage liegt er teils deutlich unter 1,0 – das Gebäude ist am Markt also weniger wert als seine reine Substanz. In begehrten Lagen kann er das Ergebnis erheblich nach oben treiben. Wer diesen Faktor falsch ansetzt oder ignoriert, kommt zwangsläufig zu einer falschen Einschätzung.

Folgende Merkmale beeinflussen den Sachwert besonders stark:

• Baujahr und Modernisierungsgrad – technische Restnutzungsdauer
• Ausstattung und Bauqualität – vom Dach bis zur Heizung
• Grundstücksgröße und Erschließung
• Lage und mögliche Nutzbarkeit des Grundstücks

Praxisbeispiel

Ein Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren in einer mittelgroßen Stadt, teils modernisiert, kein aktiver Vergleichsmarkt. Der Makler ermittelt per Sachwertverfahren den Substanzwert, legt den lokalen Sachwertfaktor an – und hat eine nachvollziehbare, schrittweise erklärbare Grundlage für das Eigentümergespräch.

Das Ertragswertverfahren: Rendite im Fokus

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach ihrer Fähigkeit, Erträge zu erwirtschaften. Nicht die Substanz, sondern die nachhaltig erzielbare Miete steht im Mittelpunkt. Der Reinertrag – also die Jahresnettomiete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten – wird über den Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Hinzu kommt der separat ermittelte Bodenwert. Auch dieses Verfahren folgt der ImmoWertV und ist damit normiert.

Wann es die richtige Wahl ist

Immer dann, wenn Rendite das entscheidende Kriterium ist: bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Objekten. Investoren wollen wissen, was eine Immobilie abwirft – nicht, was sie gekostet hat.

Worauf Sie achten sollten

Fehler entstehen häufig beim Mietansatz. Wer die nachhaltig erzielbare Nettomiete zu hoch schätzt, überschätzt den Ertragswert systematisch. Genauso kritisch ist der Liegenschaftszinssatz, der je nach Region, Objekttyp und Marktlage stark variiert. Eine aktuelle, belastbare Datenbasis ist hier keine Kür, sondern Pflicht.

Folgende Merkmale beeinflussen das Ergebnis besonders stark:

• Tatsächliche und ortsüblich erzielbare Nettomieten
• Leerstandsrisiko und Mietbindungen
• Standortqualität und Nachfrage am Vermietungsmarkt
• Kostenstruktur für Instandhaltung und Verwaltung

Praxisbeispiel

Ein Investor prüft ein Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten in einer Mittelstadt. Der Makler ermittelt per Ertragswertverfahren den Verkehrswert auf Basis ortsüblicher Nettokaltmieten, der Bewirtschaftungskosten und des lokalen Liegenschaftszinssatzes. Das Ergebnis liefert eine klare Verhandlungsgrundlage – und dem Makler die Argumente, den Preis sachlich zu begründen.

Der Beleihungswert: unterschätzt, aber dealrelevant

Der Beleihungswert ist kein eigenständiges Bewertungsverfahren im Sinne der ImmoWertV – und dennoch für Makler hochrelevant. Denn er entscheidet mit darüber, ob ein Verkauf überhaupt zustande kommt.

Banken und Sparkassen ermitteln den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), um zu bestimmen, bis zu welchem Betrag sie eine Immobilie als Kreditsicherheit akzeptieren. Die Berechnung basiert auf denselben Methoden wie die Verkehrswertermittlung – also Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren – wird aber bewusst konservativ angesetzt. Ziel ist ein Wert, der auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten stabil bleibt. Er liegt daher in der Regel spürbar unter dem Verkehrswert.

Warum das für Makler relevant ist

Wenn Kaufpreis und Beleihungswert weit auseinanderliegen, kann das eine Finanzierung gefährden. Ein Käufer, der 400.000 Euro zahlen will, die Bank aber nur einen Beleihungswert von 340.000 Euro ansetzt, muss die Differenz aus Eigenkapital decken – oder der Deal scheitert. Makler, die das frühzeitig einkalkulieren, können Eigentümer realistischer beraten, Käufer besser einschätzen und Überraschungen kurz vor dem Notartermin vermeiden.

Worauf Sie achten sollten

Der Beleihungswert ist nicht verhandelbar – er wird von der finanzierenden Bank intern ermittelt und ist für den Makler nicht direkt einsehbar. Was Sie aber tun können: Objekte, bei denen Sie eine große Lücke zwischen Marktpreis und konservativem Substanzwert erwarten – etwa bei energetisch schlechten Gebäuden, sanierungsbedürftigen Bestandsobjekten oder sehr individualisierten Immobilien – frühzeitig auf Finanzierbarkeit prüfen lassen.

Folgende Faktoren drücken den Beleihungswert typischerweise nach unten:

• Schlechter energetischer Zustand und drohende Sanierungspflichten
• Geringe Restnutzungsdauer des Gebäudes
• Eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit – etwa bei Spezialimmobilien
• Lage in strukturschwachen Regionen mit sinkender Nachfrage

Praxisbeispiel: Ein Käufer möchte ein Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren für 380.000 Euro erwerben. Der Makler hat den Marktpreis sauber ermittelt – doch die Bank setzt den Beleihungswert auf 310.000 Euro an, weil Dach, Heizung und Fassade dringend saniert werden müssen. Dem Käufer fehlt das nötige Eigenkapital, die Finanzierung platzt. Wer dieses Szenario früh erkennt, kann gegensteuern: den Kaufpreis anpassen, den Eigentümer auf Sanierungskosten hinweisen oder die Käuferauswahl entsprechend steuern.

Was das für Ihre Bewertungslösung bedeutet

Wer alle vier Wertdimensionen im Griff haben will, braucht eine Lösung, die sie sauber abbildet. Viele Angebote auf dem Markt decken nur den Marktwert ab – für Sachwert- oder Ertragswertbewertungen müssen Makler dann auf separate Lösungen ausweichen, Daten doppelt eingeben und Ergebnisse manuell zusammenführen. Das kostet Zeit, erhöht Fehlerrisiken und unterbricht den Arbeitsfluss genau dann, wenn es darauf ankommt.

PriceHubble vereint Marktwert-, Sachwert- und Ertragswertbewertung in einem Workflow – mit einem Login – sowie Berichten, die sich direkt im Kundengespräch einsetzen lassen. Der Beleihungswert ist als nächster Schritt bereits in der Entwicklung. Laut internen Berechnungen und Kundendaten arbeiten Makler damit bis zu fünfmal schneller pro Bewertung.

Methode schlägt Bauchgefühl – jedes Mal

Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert – und als stiller Dealbreaker im Hintergrund der Beleihungswert: Wer alle vier kennt und richtig einordnet, berät Eigentümer und Käufer auf Augenhöhe, argumentiert datenbasiert statt intuitiv und schafft die Grundlage für schnellere, stabilere Abschlüsse. Die entscheidende Frage ist dabei nicht, welches Verfahren das beste ist – sondern ob Ihre Bewertungslösung alle davon so abbilden kann, dass Sie damit im Alltag wirklich arbeiten können.

Hinweis: Dieser Artikel ist ein Gastbeitrag von Christian Crain, PriceHubble.